有很多國(guó)內(nèi)的朋友看到灣區(qū)和西雅圖房?jī)r(jià)連續(xù)多年飆升，紛紛躍躍欲試想來(lái)美國(guó)西海岸投資，進(jìn)行國(guó)際資產(chǎn)配置，但是對(duì)于美國(guó)的法律、美國(guó)買(mǎi)房流程等等很陌生，這篇寫(xiě)給中國(guó)買(mǎi)家的美國(guó)西海岸買(mǎi)房百科全書(shū)，一次性解答大家想了解的所有信息!文中的很多例子將會(huì)以西雅圖為例，但是加州舊金山灣區(qū)也都適用。

中國(guó)人美國(guó)買(mǎi)房15問(wèn)

1.什么人適合來(lái)美國(guó)買(mǎi)房?

高凈值人士：想配置海外資產(chǎn)，分?jǐn)側(cè)嗣駧艆R率風(fēng)險(xiǎn)，將美元作為國(guó)際硬通貨，房產(chǎn)是最保險(xiǎn)保值的資產(chǎn)標(biāo)的。以西雅圖房產(chǎn)為例，每年10%以上的資產(chǎn)增值，以及超過(guò)5%的租售比，來(lái)美國(guó)買(mǎi)房都是全球資產(chǎn)配置籃子里值得擁有的一部分;

小孩未來(lái)準(zhǔn)備或正在美國(guó)上學(xué)的注重教育的家庭，美國(guó)的租房成本很高。以西雅圖為例，單身公寓最低1500一個(gè)月，讀大學(xué)四年租金超過(guò)7萬(wàn)美元，而如果買(mǎi)房，則可以一邊自住一邊出租，以房養(yǎng)房。

2. 不是美國(guó)人可以買(mǎi)房嗎?

當(dāng)然可以!外國(guó)人、在美國(guó)讀書(shū)的F1簽證學(xué)生、OPT通通都可以買(mǎi)房。

3. 聽(tīng)說(shuō)美國(guó)持有房產(chǎn)成本很高，房產(chǎn)稅怎么收?

以華盛頓州為例，房產(chǎn)稅率為政府評(píng)估房?jī)r(jià)的1%。這里的“政府評(píng)估價(jià)”不一定等同于“售價(jià)”，比如一套售價(jià)80萬(wàn)的老房子，政府評(píng)估價(jià)可能是60萬(wàn)，也就是每年只需要交6000刀房產(chǎn)稅。通常年份越新的房子政府估價(jià)與實(shí)際售價(jià)越接近。

4. 在美國(guó)買(mǎi)房就可以合法在美國(guó)居住了嗎?

需要注意的是在美國(guó)買(mǎi)房并不能解決美國(guó)身份問(wèn)題，買(mǎi)房與移民沒(méi)有關(guān)系。

5. 在美國(guó)買(mǎi)房小孩就能在美國(guó)上學(xué)了嗎?

美國(guó)學(xué)校分為私立和公立兩個(gè)系統(tǒng)，有些私立學(xué)校能為國(guó)際學(xué)生提供學(xué)生簽證，這種情況孩子可以入讀私立學(xué)校。公立學(xué)校則需要父母至少一方有長(zhǎng)期簽證(工作簽證或?qū)W生簽證都行)，孩子就可以入讀房子所在區(qū)域的公立學(xué)校。

6. 在美國(guó)必須全款買(mǎi)房嗎?

不需要!外國(guó)人在美國(guó)可以申請(qǐng)貸款。

7. 中國(guó)人在美國(guó)怎么貸款?

在華盛頓州和加州，都有專(zhuān)門(mén)服務(wù)中國(guó)客戶(hù)的銀行(華美、國(guó)泰銀行等)，可以辦理非美國(guó)人開(kāi)戶(hù)，購(gòu)房貸款不用查美國(guó)收入，只需要滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件：

首付40%存入美國(guó)境內(nèi)銀行;

相當(dāng)于房?jī)r(jià)20%左右的中國(guó)資產(chǎn)證明，資產(chǎn)可以是房產(chǎn)、理財(cái)、股票等(翻譯一下，也就是說(shuō)幾乎北上廣深任何一套房子就能滿(mǎn)足。)

8. 貸款的利率怎么樣?

美國(guó)貸款分為兩種：固定利率與浮動(dòng)利率。

非居住海外身份，30年固定利率大約為5.5%;5年固定浮動(dòng)利率，前5年固定利率為5%，后25年每年隨基準(zhǔn)利率進(jìn)行波動(dòng)。*(2018/10/12, 利率隨基準(zhǔn)利率隨時(shí)波動(dòng))

9. 美國(guó)買(mǎi)投資房，租售比怎么樣?

美國(guó)投資房的租售比，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北上深的租售比!以西雅圖一套30.9萬(wàn)的兩房公寓為例，租金2000/月，貸款利率為5%，扣掉管理費(fèi)367/月、房產(chǎn)稅204/月，房屋保險(xiǎn)34/月，實(shí)際每個(gè)月房屋持有成本為1602，每個(gè)月正現(xiàn)金流398!租售比高達(dá)5.4%，秒殺北上廣深!

30.9萬(wàn)的公寓每月房屋成本約為$1602

10. 買(mǎi)房的流程是怎樣的?

換外匯;

找到優(yōu)秀靠譜的買(mǎi)房經(jīng)紀(jì);

開(kāi)美國(guó)銀行的賬戶(hù)，存入首付款/全款;

辦理貸款;

買(mǎi)房顧問(wèn)為你線(xiàn)上介紹各地區(qū)特點(diǎn)、分享買(mǎi)房知識(shí)、更重要的是我們會(huì)告知你需要避開(kāi)的那些坑、定制適合你的買(mǎi)房策略;

顧問(wèn)和你一起挑選房子;

視頻看房，或找個(gè)假期過(guò)來(lái)集中看網(wǎng)上選中的房子;

看到喜歡的房子，數(shù)據(jù)分析團(tuán)隊(duì)為你分析價(jià)格、顧問(wèn)提供下Offer建議，為你解讀Offer條款;

免費(fèi)為你提供專(zhuān)業(yè)房屋檢查;

賣(mài)家接受了我們的Offer，交定金(房?jī)r(jià)的5%)，銀行審批貸款;

如果人在美國(guó)可以直接面簽過(guò)戶(hù)文件，人不在美國(guó)的話(huà)，需要去美領(lǐng)館簽署委托書(shū)，委托顧問(wèn)或在美國(guó)的朋友代為簽字;

成功買(mǎi)到房子啦!

自住或者找租客

全程不需要親自到美國(guó)就能遠(yuǎn)程買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)!

11. 美國(guó)哪個(gè)中介的房源最多?

美國(guó)的房源信息是公開(kāi)的，共享在MLS平臺(tái)上，每個(gè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)看到的房源是一樣的，是同一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)。

12. 買(mǎi)房的中介費(fèi)是多少?

跟中國(guó)房產(chǎn)交易只有一個(gè)經(jīng)紀(jì)不同，美國(guó)房產(chǎn)交易中，買(mǎi)家和賣(mài)家各自有自己的經(jīng)紀(jì)，也就是說(shuō)，買(mǎi)方有完全代表買(mǎi)方利益的agent，賣(mài)方也有自己的agent，你可以把房產(chǎn)中介想象成雙方各自的律師。雙方的經(jīng)紀(jì)費(fèi)都是由賣(mài)家承擔(dān)。

13. 買(mǎi)房的交易費(fèi)用包括哪些?

在美國(guó)買(mǎi)房，交易雙方需要委托第三方Escrow托管機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，Escrow會(huì)向買(mǎi)賣(mài)雙方收取手續(xù)費(fèi)，如果貸款買(mǎi)房，貸款機(jī)構(gòu)會(huì)收取費(fèi)用，另外房產(chǎn)稅和房屋保險(xiǎn)也會(huì)在交易時(shí)通常會(huì)預(yù)交幾個(gè)月，整個(gè)交易費(fèi)用大約是房?jī)r(jià)的1%左右。

14. 買(mǎi)到房子可否委托管理?需要哪些費(fèi)用?

美國(guó)的房產(chǎn)管理行業(yè)非常成熟，也有專(zhuān)門(mén)服務(wù)中國(guó)人的房產(chǎn)管理公司，提供一站式的租房管理，讓你不需操心輕松做房東收錢(qián)。

市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)——招租：半個(gè)月租金(一次性收費(fèi));日常管理：租金7～10%。

15. 美國(guó)的一手房買(mǎi)賣(mài)也需要中介嗎?

總體來(lái)說(shuō)美國(guó)的新房比例很低，大部分人買(mǎi)的是二手房。新房不一定需要買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)參與，但為了更好的保障你的利益，為你爭(zhēng)取更低價(jià)格和更多福利，最好讓買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)代為談判。

聲明：本文圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)。

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