美國擁有全球最成熟的房地產(chǎn)金融市場，無論是個人投資者，還是專業(yè)的投資機構(gòu)，都可以通過眾多投資產(chǎn)品/方式參與其中，包括房地產(chǎn)直投、上市REITs、房地產(chǎn)公募基金和房地產(chǎn)私募基金等。關(guān)于美國房地產(chǎn)類型，一起來看一下文中介紹。
本次疫情下各類不同資產(chǎn)也遭受了不同程度的沖擊，有些表現(xiàn)理想，體現(xiàn)出了高收益和強抗風險性的特點，有些則不盡如人意，表現(xiàn)遠遠落后于市場平均水平。
如何在接下來全球經(jīng)濟充滿不確定性的數(shù)年里找到一些確定性的投資機會?本文將重點比較這幾類不同的美國房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的歷史回報表現(xiàn)，整理出不同宏觀環(huán)境下，風險收益比最高的投資方式。
一、美國房地產(chǎn)投資產(chǎn)品概述
1.上市REITs
上市REITs(Publicly Traded REITs)是指：在美國證監(jiān)會(SEC)注冊備案，并且在證券交易所公開交易的REITs。跟一般的股票類似，上市REITs擁有很好的流動性，較低的投資門檻，但波動性也比較顯著，且跟股市的總體表現(xiàn)呈現(xiàn)較高的相關(guān)性。上市REITs根據(jù)投資性質(zhì)不同，可以劃分為權(quán)益型、債權(quán)型和混合型。美國市場上絕大多數(shù)的REITs都屬于權(quán)益型，一般直接持有或運營能產(chǎn)生現(xiàn)金流的商業(yè)房地產(chǎn)(廣義商業(yè)地產(chǎn)包括長租公寓、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、零售/購物中心、酒店、醫(yī)療地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等)。
2.房地產(chǎn)公募基金
房地產(chǎn)公募基金(Real Estate Mutual Fund)是指主要投資于上市REITs和上市房地產(chǎn)公司股票的公募基金。相比于單一REITs，房地產(chǎn)公募基金的風險分散程度相對更高。
投資房地產(chǎn)公募基金時，投資人根據(jù)其單位凈值(Net Asset Value per Unit)認購或贖回基金份額。房地產(chǎn)公募基金每個交易日都可以交易，流動性比較好，但基金凈值在每個交易日收盤時才完成計算，所以流動性不及上市REITs。
美國稅法要求上市REITs把應(yīng)稅利潤的90%以上以股息的形式分配給股東，導(dǎo)致REITs的股息率比較高;而公募基金的收益可以留存在基金中進行再投資，相對來說成長性往往更好。
3.房地產(chǎn)私募基金
房地產(chǎn)私募基金(Private Equity Real Estate，簡稱PERE)通過發(fā)行基金份額，將眾多投資人的資金募集起來，委托專業(yè)管理團隊在特定的投資策略下，直接投資于相應(yīng)的房地產(chǎn)項目。投資人在承諾出資后，需要將相應(yīng)數(shù)額的資金轉(zhuǎn)至基金。在基金存續(xù)期間，投資人可以按照約定的比例，定期收到投資分紅;基金管理人可以按照約定的費率，定期收到管理費，并且在基金退出時收取一定的后端表現(xiàn)費(前提是基金的退出收益達到約定的門檻)。
相比于上市REITs和房地產(chǎn)公募基金，美國的房地產(chǎn)私募基金以封閉式居多，存續(xù)期也比較長(一般為5-10年)，以追求穩(wěn)定的長期收益為主要目的，所以流動性比較差。根據(jù)投資的風險和回報，美國房地產(chǎn)私募基金的投資策略大致可分為核心型(Core)、核心增益型(Core-plus)、增值型(Value-added)、機會型(Opportunistic)。
4.房地產(chǎn)直投
除了上述幾種方式，機構(gòu)投資人也可以通過收購房地產(chǎn)項目，直接參與房地產(chǎn)市場。這對投資人提出了相當高的要求：首先，投資人需要深入了解當?shù)厥袌龊彤數(shù)氐姆煞ㄒ?guī);其次，投資人需要在項目當?shù)亟嵅賵F隊來負責項目的日常運營(比如出租、物業(yè)管理);另外，投資人要在當?shù)負碛袕姶蟮年P(guān)系網(wǎng)，能夠接觸到足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)項目，并且能以較低的成本融到資金。
相比于其它形式，直接收購房地產(chǎn)項目可以給予投資人完全的自主管理和運營權(quán)限，而且也不用支付投資于私募基金時需要支付的管理費和表現(xiàn)費。此外，對于具備專業(yè)知識，或者具有特定房地產(chǎn)類型、城市偏好的機構(gòu)投資人，房地產(chǎn)直投可以在最大程度上滿足其特定的要求。
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