德國一直以來都是歐洲的經(jīng)濟(jì)樞紐中心，以穩(wěn)健而發(fā)達(dá)聞名，越來越多的移民德國并且置購房產(chǎn)，甚至很大一部分投資者將德國房產(chǎn)作為投資項(xiàng)目。很多人卻不以為然，認(rèn)為德國雖發(fā)達(dá)但投資需謹(jǐn)慎，為何會(huì)投資德國房產(chǎn)?另外德國從來沒有房地產(chǎn)泡沫是真的嗎?
一、為什么說德國從來沒有房地產(chǎn)泡沫?
1、房源供應(yīng)充分
供求關(guān)系對(duì)價(jià)格起著決定性作用，德國各級(jí)政府重視民生，將房地產(chǎn)市場定位為消費(fèi)市場，而非投資市場，政府都按照人口需求，制定建房規(guī)劃，目的是能夠?yàn)槊總€(gè)家庭提供一套住房。
2、高福利政策
看上去，德國房價(jià)與其城市規(guī)模顯得有些“特立獨(dú)行”。1977年至今，30年間德國平均房價(jià)僅上漲60%，而同期個(gè)人收入增長3倍;過去10年里，德國物價(jià)平均每年漲幅2%，而房價(jià)每年上漲1%。同期歐洲各國樓市無不大漲，倫敦同等規(guī)格的樓價(jià)比柏林高出10倍以上。
德國憲法明確規(guī)定：“德國是一個(gè)高福利國家”，與免費(fèi)醫(yī)療、免費(fèi)教育一樣，保障居民住房也是政府的重要目標(biāo)之一。這是所有房地產(chǎn)政策的核心出發(fā)點(diǎn)。各級(jí)政府從來不敢通過抬高當(dāng)?shù)氐貎r(jià)和房價(jià)，來增加政府的房租收入或稅收收入，德國也沒有任何一個(gè)地區(qū)的“支柱產(chǎn)業(yè)”是房地產(chǎn)。
3、德國城市體系多核心且均衡發(fā)展
德國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)基本結(jié)束，而且它在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)上完成全國人口城市的布局。其城市體系是多核心且均衡的發(fā)展，具有分散化、特色化、均衡化的特點(diǎn)。
德國城市可以均衡化發(fā)展很大程度來自不同差異化的特殊產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緣故，如圖特林根地區(qū)的醫(yī)學(xué)技術(shù)研發(fā)區(qū)、科隆的展覽區(qū)、法蘭克福的金融服務(wù)區(qū)等。合理的城市布局，使大多數(shù)德國居民分散在眾多中小城市里，不會(huì)出現(xiàn)大城市甚至超大型城市的集聚效應(yīng)，有利于大城市房價(jià)漲幅長期保持在合理區(qū)間。
4、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的支撐
對(duì)于善于統(tǒng)計(jì)記錄德國人而言，每個(gè)城市都會(huì)有著強(qiáng)大的城市文化背景、發(fā)展?jié)摿?、及?shù)字?jǐn)?shù)據(jù)作為強(qiáng)大的分析支撐。
二、德國的租房市場發(fā)達(dá)且完善
聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，德國有8000多萬人口，4000萬個(gè)家庭，只有45%的家庭擁有自己的住房，這一局面近10年來幾乎沒有改變。收入來看，德國三分之二的人有能力買房，但其中只有42%住在自己的房子里，這一比例明顯低于歐盟平均值71%，也低于美國的65%。
這么多人有實(shí)力買房但卻不想買房，主要得益于德國的租房法注重保護(hù)房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。數(shù)十年租房住的德國家庭并不少見，他們通常認(rèn)為，租房住挺好，大多數(shù)租客會(huì)與房東簽訂五年甚至更久的租房合同。同時(shí)，德國租客在搬入后往往會(huì)出資裝修房屋、自己買家具，把租的房子當(dāng)成“自己的家”。
而房東的合法權(quán)益也會(huì)得到足夠保障。房東可以要求獲得有意承租者的重要個(gè)人信息，包括工作證明、個(gè)人征信記錄、前房東推薦信等。在退租的時(shí)候，房東有權(quán)要求租客還原房屋，包括粉刷墻壁、修理地板等。對(duì)于名下出租房屋較多的房東，可以購買保險(xiǎn)，以降低房屋空租情況下的損失。由此可見，全面平衡考慮以保障租客和房東雙方權(quán)益也是德國維護(hù)良好租賃關(guān)系的做法
德國健全的法律機(jī)制和完善的信貸制度等保障了德國房產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定發(fā)展。加上德國優(yōu)越的環(huán)境和社會(huì)福利，越來越多的人在購買房產(chǎn)的同時(shí)考慮到了德國的免費(fèi)教育、以及醫(yī)療養(yǎng)老保障。
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