近年來(lái)，隨著菲律賓經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引了眾多海外房產(chǎn)投資者的注意。而菲律賓的首都馬尼拉的房產(chǎn)，由于穩(wěn)定的房?jī)r(jià)年漲幅、較高投資回報(bào)率、亞洲領(lǐng)先的租售比，使馬尼拉房產(chǎn)成為眾多東南亞房產(chǎn)投資者的首選之地。作為中國(guó)人，在菲律賓買(mǎi)房投資，要了解哪些政策法規(guī)和樓市行情呢？今天，就中國(guó)人在馬尼拉買(mǎi)房投資的各個(gè)情況，學(xué)校百科專(zhuān)家以問(wèn)答形式做個(gè)簡(jiǎn)單梳理，希望能讓大家對(duì)馬尼拉房產(chǎn)投資有一個(gè)較為清晰的了解。
1、菲律賓的基本概況？
答：菲律賓位于西太平洋，是東南亞一個(gè)多民族群島國(guó)家，主要分呂宋、米沙鄢和棉蘭老島三大島群，共有大小島嶼7000多個(gè)，菲律賓群島地形多以山地為主，占總面積3/4以上。
2、菲律賓國(guó)家人口多少？年齡中位數(shù)是多大？增長(zhǎng)率是多少？
答：國(guó)家人口：1.04億，24~25歲，人口增長(zhǎng)率：2.04%。
3、菲律賓的發(fā)展歷史？
答：1565年為西班牙殖民地。
1898年6月12日宣布獨(dú)立。同年美西戰(zhàn)爭(zhēng)后，成為美國(guó)殖民地方。（近50年的美國(guó)殖民歷史，給菲律賓的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、語(yǔ)言等帶來(lái)巨大的影響）
1942年到1945年被日本占領(lǐng)。
1946年7月4日，菲律賓獨(dú)立。
4、菲律賓有幾個(gè)省幾個(gè)市和區(qū)？
答：菲律賓有47個(gè)省及141個(gè)城市和地區(qū)。
5、菲律賓的宗教信仰？
答：85%以上的國(guó)民信仰天主教。他們性格溫順，熱情，文化素質(zhì)高。對(duì)外來(lái)人口友好，無(wú)敵意。
6、菲律賓近幾年的GDP增長(zhǎng)速率如何？
答：菲律賓近幾年的GDP增速都保持在6~7%，近兩年維持在6.7%左右
7、菲律賓的貨幣是？人民幣兌換的匯率是？
答：菲律賓比索（peso），匯率約是7.1~7.0（以實(shí)時(shí)為準(zhǔn)），也就是一元人民幣可以兌換7.10比索。
8、菲律賓的比索和美元相關(guān)性如何？
答：菲律賓因?yàn)楸幻绹?guó)殖民過(guò)50年的時(shí)間，所以無(wú)論政治、經(jīng)濟(jì)、文化、語(yǔ)言都受美國(guó)的巨大影響。
在經(jīng)濟(jì)方面，菲律賓比索與美元強(qiáng)勢(shì)掛鉤，絕大多數(shù)菲律賓人都會(huì)持有美元賬戶與比索賬戶，美元若走強(qiáng)，菲律賓比索也將隨之跟進(jìn)。近一年來(lái)，人民幣兌美元，貶值了15%左右，同樣，在比索方面，從去年的8.2（1元人民幣兌8.2比索），也到了7.1。
9、菲律賓與中國(guó)北京時(shí)間是否有時(shí)差？
答：與中國(guó)在同一經(jīng)度上，無(wú)時(shí)差。
10、菲律賓是什么社會(huì)制度？
答：菲律賓實(shí)行的是總統(tǒng)共和制?？偨y(tǒng)共和制是指國(guó)家最高權(quán)力由總統(tǒng)和議會(huì)按不同職能分別執(zhí)掌和行使的一種政體形式。
11、現(xiàn)任總統(tǒng)是誰(shuí)？任期是什么時(shí)候？可以連任嗎？
答：現(xiàn)任總統(tǒng)是羅德里戈·杜特爾特。任期是2016年6月—2022年6月。不可連任。
12、菲律賓下任總統(tǒng)民意候選人中民意最大的是哪一位？
答：下任總統(tǒng)民意候選人中民意最大的是現(xiàn)任達(dá)沃市的市長(zhǎng)——薩拉，薩拉也是現(xiàn)任總統(tǒng)杜特爾特的大女兒，在競(jìng)選達(dá)沃市市場(chǎng)的選舉中，薩拉以領(lǐng)先對(duì)手20萬(wàn)票的壓倒性優(yōu)勢(shì)當(dāng)選市長(zhǎng)，也是歷史上首位女性市長(zhǎng)。
與杜特爾特一樣，薩拉也主張與中國(guó)進(jìn)行友好交流，曾登上到訪菲律賓的中國(guó)軍艦，還戴上中國(guó)海軍的軍帽參觀，另外在打擊毒品與反對(duì)貪腐的態(tài)度上與杜特爾特一樣強(qiáng)硬。
13、菲律賓對(duì)中國(guó)免簽嗎？
答：沒(méi)有免簽，可以選擇在國(guó)內(nèi)提前辦好紙質(zhì)簽或電子簽，也可以選擇落地簽，前者300多元，后者1000多元（人民幣）。
14、菲律賓投資購(gòu)房達(dá)到多少金額可以申請(qǐng)辦理移民？
答：年滿35周歲以上，投資金額達(dá)到5萬(wàn)美金?；?萬(wàn)美元固定存款。
15、菲律賓有多少人口在海外勞工？海外勞工賺取的外匯占國(guó)家GDP多少？
菲律賓有1000萬(wàn)左右人口在海外勞工；海外勞工賺取的外匯占國(guó)家GDP的10%
16、菲律賓有哪些產(chǎn)業(yè)支柱？
產(chǎn)業(yè)1:大力發(fā)展基建，投入約一萬(wàn)億元
產(chǎn)業(yè)2:全球領(lǐng)先的BPO服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)，超過(guò)印度
產(chǎn)業(yè)3:蓬勃發(fā)展的博彩行業(yè)，亞洲的“拉斯維加斯”
產(chǎn)業(yè)4:1000萬(wàn)菲律賓人海外勞工，收入?yún)R回國(guó)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)
產(chǎn)業(yè)5:得天獨(dú)厚的自然資源促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)連創(chuàng)新高
馬尼拉篇
1、馬尼拉核心城市的布局構(gòu)成是如何的？
答：由4大CBD（馬卡蒂、全球城、奧迪加斯、馬尼拉灣區(qū)）組成。
2、馬尼拉有幾條地鐵？幾條輕軌？幾個(gè)機(jī)場(chǎng)？
答：目前馬尼拉只有一條地鐵在建——馬尼拉超級(jí)地鐵，總共13站，一期前三個(gè)站點(diǎn)投入運(yùn)營(yíng)使用在2022年，這三個(gè)站點(diǎn)都在奎松市。從奎松市到尼諾伊阿基諾國(guó)際機(jī)場(chǎng)，由日本人承建。
馬尼拉目前總共有3條輕軌，部分在運(yùn)營(yíng)的輕軌線在其延長(zhǎng)線繼續(xù)修建。
機(jī)場(chǎng)目前只有一個(gè)：尼諾伊阿基諾國(guó)際機(jī)場(chǎng)。該國(guó)際機(jī)場(chǎng)空中交通惡化，嚴(yán)重超出其運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)荷。去年，馬尼拉國(guó)際機(jī)場(chǎng)接待了4500萬(wàn)名乘客，遠(yuǎn)高于其3100萬(wàn)/年的客運(yùn)吞吐力。
2019年第四季度，在馬尼拉西北約50公里處布拉干省，已開(kāi)始新建另一座新國(guó)際機(jī)場(chǎng)：布拉干機(jī)場(chǎng)。該項(xiàng)目第一階段將建設(shè)兩條平行跑道，每年可容納1億至2億人次旅客，約為現(xiàn)馬尼拉國(guó)際機(jī)場(chǎng)的3倍。該國(guó)際新機(jī)場(chǎng)將于2023—2025年建成。
3、馬尼拉大都會(huì)有幾個(gè)城市？與國(guó)內(nèi)相比類(lèi)似于啥？
一共16個(gè)城市和自治市，與國(guó)內(nèi)相比類(lèi)似于區(qū)的概念
4、馬尼拉有幾大賭場(chǎng)？分別在哪？
答：運(yùn)營(yíng)中：
索萊爾賭場(chǎng)，馬尼拉灣區(qū)
OKADA賭場(chǎng)，馬尼拉灣區(qū)
云頂賭場(chǎng)，靠近馬尼拉機(jī)場(chǎng)
新濠天地，馬尼拉灣區(qū)
建設(shè)中：
索萊爾賭場(chǎng)2號(hào)（2019年中旬已開(kāi)工，2022年建成），奎松區(qū)CBD
云頂賭場(chǎng)2號(hào)，2020年開(kāi)建，馬尼拉灣區(qū)
5、菲律賓人口數(shù)量？首都馬尼拉的人口數(shù)量？
馬尼拉已有2400多萬(wàn)常住人口，是菲律賓第一個(gè)大城市，也是國(guó)際一線大都市。截止到2018年底，馬尼拉的人口密度是39000人/平方公里。而上海是3814人/平方公里，北京是1322人/平方公里，香港是7096人/平方公里。
房產(chǎn)交易篇
1、外國(guó)人可以在菲律賓買(mǎi)房嗎？一般是怎么樣的付款方式？
答：可以購(gòu)買(mǎi)公寓。如果是買(mǎi)現(xiàn)房，可以選擇全款購(gòu)買(mǎi)或首付30%—50%，尾款向當(dāng)?shù)劂y行貸款，最高可貸70%，以租養(yǎng)貸；
如果是買(mǎi)期房，一般是在交房前無(wú)息分期付20%—50%的房?jī)r(jià)即可，而且是分48個(gè)月—72個(gè)月不等來(lái)付，平均每月1500-8000元/套（人民幣）。等到幾年后交房時(shí)，才需付清尾款，而且可貸款。而在交房前隨時(shí)可以轉(zhuǎn)售賣(mài)掉。
2、什么是樓花？
在施工階段從土地到建設(shè)未交房之前叫樓花。
3、簡(jiǎn)述菲律賓住宅公寓與中國(guó)住宅房產(chǎn)的特點(diǎn)對(duì)比？
①精裝修②永久產(chǎn)權(quán)③無(wú)公攤④自配游泳池和健身房
4、外國(guó)人在菲律賓買(mǎi)房有什么要求？
答：不需要。普通護(hù)照+旅游簽證即可購(gòu)買(mǎi)。
5、外國(guó)人在菲購(gòu)房是否有數(shù)量限制？
答：沒(méi)有。只要資金允許，個(gè)人可無(wú)限量擁有多套房產(chǎn)。但同一樓盤(pán)只能銷(xiāo)售其40%給外籍人士。開(kāi)發(fā)商會(huì)對(duì)這點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控，超過(guò)40%后將停止出售給外籍人士。
6、外國(guó)人在菲律賓可以買(mǎi)各種房子嗎？可以買(mǎi)什么房子？
答：外國(guó)人在菲律賓只能購(gòu)買(mǎi)公寓。別墅、商鋪、島嶼等涉及土地所有權(quán)的房子無(wú)法以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)。
7、菲律賓房產(chǎn)投資的資金怎么匯出？中國(guó)人民銀行規(guī)定每個(gè)公民每年有多少外匯限額？
匯美元到自己在菲律賓的披索賬戶上，到賬的時(shí)候自動(dòng)按當(dāng)時(shí)的匯率結(jié)轉(zhuǎn)成披索存入自己的戶頭上。每人的外匯限額是5萬(wàn)美金/年。
8、通過(guò)哪些方法，外國(guó)人可以擁有菲律賓土地？
答：共有三種方式：
第一，購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的股份；
第二，成立合資公司，以公司名義購(gòu)買(mǎi)土地；
第三，與菲律賓人結(jié)婚。
9、外國(guó)人可以租用菲律賓的土地嗎？
答：可以。一次租期最長(zhǎng)50年，可以在期滿后再續(xù)租25年。
10、外國(guó)人可以在菲律賓的銀行貸款買(mǎi)房嗎？能貸多少？能貸多久？用旅游簽證可以貸嗎？
答：可以，一般是貸到50%，最多能貸總房?jī)r(jià)的70%。用旅游簽可以貸款，但是一般為5年，使用工作簽或者SRRV身份，可以辦理10年貸款。
11、菲律賓的新房公寓是毛坯房嗎？
答：菲律賓公寓基本沒(méi)有毛坯房。大部分公寓交房時(shí)都是精裝修，少量是簡(jiǎn)單裝修。
12、菲律賓的公寓與國(guó)內(nèi)的公寓的區(qū)別是什么？
答：我們中國(guó)人所說(shuō)的菲律賓公寓相當(dāng)于是中國(guó)的商品房，與國(guó)內(nèi)的“公寓”不是一個(gè)概念。菲律賓的公寓是精裝修、無(wú)公攤、永久產(chǎn)權(quán)房，而國(guó)內(nèi)的普遍是40年小產(chǎn)權(quán)，公攤面積多且不好轉(zhuǎn)售。
13、外國(guó)人買(mǎi)賣(mài)公寓，有買(mǎi)賣(mài)稅收有特殊限制嗎？
答：沒(méi)有，與菲律賓人一樣。
14、外國(guó)人在菲律賓投資不動(dòng)產(chǎn)是否安全？
答：菲律賓法律對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)實(shí)施充分保護(hù)。無(wú)論對(duì)菲律賓人、還是外國(guó)人，自建國(guó)以來(lái)幾乎沒(méi)有發(fā)生過(guò)沒(méi)收個(gè)人財(cái)產(chǎn)的事件。菲律賓憲法規(guī)定保護(hù)私人擁有的合法財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有任何人可以以任何理由剝奪個(gè)人物業(yè)等私人財(cái)產(chǎn)。
答：最核心的舉措就是：外國(guó)人在一個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)中最多可購(gòu)買(mǎi)40%的份額，但如果本地人買(mǎi)完了60%的份額，還可以繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)，把外國(guó)人的份額拿過(guò)來(lái)。其中，一些高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商甚至規(guī)定，這40%的外國(guó)人份額里，中國(guó)買(mǎi)家最多只能購(gòu)買(mǎi)20%，也就是五分之一。以此大大降低了少數(shù)外國(guó)投機(jī)炒房客惡意炒高馬尼拉房?jī)r(jià)的可能性。
另外，截止到2019年初，據(jù)統(tǒng)計(jì)，馬尼拉整體公寓也只有10%—15%在外國(guó)人手里，85%以上還是本地人在購(gòu)買(mǎi)，而外國(guó)人大多數(shù)還是以長(zhǎng)期收租為投資目的，且都習(xí)慣全款買(mǎi)房。所以，雖然馬尼拉房?jī)r(jià)隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大力發(fā)展在不斷上漲，但卻沒(méi)有因?yàn)槌捶靠偷倪M(jìn)入產(chǎn)生過(guò)多的泡沫。
16、寫(xiě)字樓的投資價(jià)值如何？各區(qū)域租金漲幅如何？空置率如何？
答：寫(xiě)字樓在菲律賓非常搶手，馬尼拉幾個(gè)中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓空置率長(zhǎng)期低于3%。租售比維持在7%~10%。在深圳寫(xiě)字樓大面積退租的情況下，馬尼拉CBD的寫(xiě)字樓平均入住率超過(guò)95%。
17、菲律賓的學(xué)區(qū)房有投資價(jià)值嗎？
答：中學(xué)入大學(xué)的制度與中國(guó)情況不同，教學(xué)質(zhì)量高的中學(xué)都是私立學(xué)校，菲律賓上得起私立中學(xué)的孩子的家里大多雇有專(zhuān)職司機(jī)接送，“擇校”與菲律賓不太有關(guān)系。
不過(guò)，菲律賓幾所好大學(xué)周邊的學(xué)區(qū)房非常有投資價(jià)值，因?yàn)榉坡少e大學(xué)基本都不提供學(xué)生宿舍，外國(guó)學(xué)生來(lái)此讀書(shū)除了租房就只能買(mǎi)房置業(yè)，即使是本地學(xué)生，如果家離大學(xué)很遠(yuǎn)，也不會(huì)選擇住家，因?yàn)轳R尼拉太堵，來(lái)回半天都要花在路上，在大學(xué)附近租房或買(mǎi)房住才是明智之選。所以，貴族大學(xué)附近的學(xué)區(qū)房長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的地位，不論租售都不愁。
18、投資期房（炒樓花），如何保證房子后期一定能夠出手？
答：這是目前為止，我聽(tīng)過(guò)最多的擔(dān)憂。也是投資期房最大的風(fēng)險(xiǎn)所在，那么，要規(guī)避這個(gè)最大的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)做好一件事就可以高枕無(wú)憂：買(mǎi)到便宜的好房子。
這里先簡(jiǎn)單說(shuō)一點(diǎn)：看房子，大多數(shù)人在研究地段、配套、物業(yè)的時(shí)候，往往會(huì)因?yàn)榉孔拥膬r(jià)值高而忽視了價(jià)格的安全邊際。比如，馬尼拉高端樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商Ayala阿亞拉的房子，房子的含金量沒(méi)的說(shuō)，可惜的是，他們家的開(kāi)盤(pán)現(xiàn)價(jià)已經(jīng)甩開(kāi)其他樓盤(pán)幾條街了，即使未來(lái)漲幅夠大，但找不到高房?jī)r(jià)的接盤(pán)俠就只能拿來(lái)出租或自住了。
所以，房子升值空間大是一方面，但入手價(jià)夠低，才能確保未來(lái)即便低于市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)售也能穩(wěn)賺不賠。不任憑自己的喜好做決定，而是根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律和受眾需求走，這才是理性投資，從一開(kāi)始就規(guī)避掉最大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
19、我個(gè)人投資樓盤(pán)的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？
答：
1、位置：核心CBD／大學(xué)城
2、交通：輕軌、地鐵，1.5公里以內(nèi)的直線距離，親自測(cè)試走路15分鐘以內(nèi)；
3、租金：至少7%以上的租售比，入住率85%以上；
4、價(jià)格：比周邊便宜20%以上；
5、杠桿：0-5%的首付，建設(shè)期4-6年，交房前付款50%以內(nèi)；
20、中國(guó)人怎么付月供？
答：付月供的方式有三種，第一種可以用自己在菲律賓本地銀行的支票，在支票上填寫(xiě)不同的日期和金額，寄給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商到期去銀行兌付；第二種，與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，由開(kāi)發(fā)商定期到你的開(kāi)戶行扣款；第三種，從海外銀行定期匯款給開(kāi)發(fā)商。
21、什么戶型的房子在馬尼拉流通性最好（即更容易轉(zhuǎn)售和出租）？
答：一室一廳和兩室一廳，面積在40平及以下，其中熱銷(xiāo)面積在22㎡—40㎡之間?？傊囟魏玫那疤嵯?，總價(jià)越低又是剛需型樓盤(pán)，消費(fèi)得起的本地人自然更多，這和在中國(guó)投資房產(chǎn)的原理基本相通，只是流通的房型和戶型不一樣罷了。
22、現(xiàn)在是投資菲律賓房地產(chǎn)的最佳時(shí)期嗎？
答：是的。隨著菲新總統(tǒng)杜特爾特上任，菲律賓一系列的經(jīng)濟(jì)舉措，以及長(zhǎng)期受惠于“一路一帶”政策，讓菲律賓的經(jīng)濟(jì)發(fā)展突飛猛進(jìn)，人均GDP也已突破3000美元大關(guān)，2018年已被各大權(quán)威機(jī)構(gòu)評(píng)為“全球最佳投資國(guó)”。正如10年前北上廣深的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般，蘊(yùn)藏著巨大的紅利期！投資菲律賓房產(chǎn)，現(xiàn)在就是最佳時(shí)期！
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