日本人守法、當?shù)刂伟埠眉罢畏€(wěn)定，相較之下投資日本房產(chǎn)風險較低。不過海外置業(yè)始終有風險，在做任何投資決定前，應(yīng)多方面了解清楚潛在風險，切勿只因回報率高而購買物業(yè)，以免誤踩陷阱。

買房住日本哪個地方好?

日本全國以行政劃分為都、道、府、縣和市共5級，而日本人口集中于東京、大阪、名古屋三大都市圈，地區(qū)較繁華。鄉(xiāng)郊地區(qū)人口稀疏，當?shù)爻霈F(xiàn)大城市人口增加而鄉(xiāng)村人口減少的兩極化現(xiàn)象，因此海外投資者應(yīng)避免購入非都市物業(yè)。

2018年，日本通過賭場法，將在國內(nèi)興建賭場，周邊基礎(chǔ)建設(shè)理所當然會增加并刺激當?shù)亟?jīng)濟，加上東京取得2020奧運主辦權(quán)，房價有機會隨著奧運來臨而上升。

日本買房需要注意民宿新法

近年有不少投資者傾向經(jīng)營民宿出租給旅客，以獲得更高回報。但日本已于2018年6月15日實施新的住宅宿泊事業(yè)法(簡稱民泊法)，規(guī)定民宿戶主在經(jīng)營前必須先通過正式申請并取得營業(yè)執(zhí)照，才能夠營運。而且不同級別的民宿營業(yè)執(zhí)照門檻及限制有所不同，投資者在購買不動產(chǎn)作民宿、旅館類用途時必須全面了解不動產(chǎn)的詳情是否符合有關(guān)法例要求及注意須知。

買日本房產(chǎn)要收稅嗎?

除了購買物業(yè)本身的金額外，投資者需考慮繳納稅金及支付各項費用從而計算不動產(chǎn)的成本及回報。購買物業(yè)的費用大約是買賣價格的6-8%，例如印花稅、保險費和登記費。另外每年需交固定資產(chǎn)稅1.4%、都市物業(yè)稅0.3%。買房后每月交管理費和修繕金等等。此外，出租物業(yè)需每年的固定資產(chǎn)稅及都巿計劃稅，金額一般政府估值的4%。

扣除個人免稅額后，大多數(shù)業(yè)主不用交稅，或是要交很少金額的稅。而賣房時有可能扣起售價10.21%的源泉稅，但政府會在下一年度確定需納付的所得稅金額后，將會退還多繳的稅款。

日本房屋的防震系統(tǒng)

日本地震頻繁，令很多人對日本房產(chǎn)卻步，于日本挑選房屋過程當中，如何購買具備良好防震系統(tǒng)的物業(yè)?日本位于地震帶，防災(zāi)意識強勁，建筑時有高規(guī)格要求。根據(jù)新耐震法，1981年后的物業(yè)要達六級耐震，2000年后落成的物業(yè)更達七級耐震，最新型的建筑物已達到免震級別。

在新耐震法后購得的房屋，大多不必擔心防震問題，因此投資者于購房時應(yīng)留意房屋的建成年期是否納入新耐震法規(guī)管，另外更可投?；馂?zāi)地震保險，充分保障投資的權(quán)益。

新耐震基準

震度6級到7級的大規(guī)模地震，房屋不可倒塌、崩壞。震度5級的中規(guī)模地震，房屋幾乎不損壞。因此投資日本房產(chǎn)，大可不必擔心地震問題。

建議投資1981年以前的物業(yè)，其中一個原因是買入價會較低，投資回報率相對新房會較高;另外，由于買日本物業(yè)是連永久地權(quán)，因此物業(yè)價格其實是地價加上建筑物的價格，但建筑物會不斷貶值，占整體價格的比重越來越少。

例如一間新房屋，建筑物與土地各占物業(yè)價格的50%;但一間舊房屋，建筑物與土地占物業(yè)價格的比例會變成2比8。越老的房子，建筑物價值越少，買家需要投放的資金就越小，所以買日本房產(chǎn)最重要的是買地。

日本房產(chǎn)可以分為SRC、RC兩種

SRC是指鋼骨為主要結(jié)構(gòu)，再加入鋼筋在外圍包覆混凝土;RC則是以鋼筋為主要結(jié)構(gòu)，之后加入混凝土。以前SRC比RC在耐震方面出色，但技術(shù)發(fā)展至今，差距已不大，兩種都耐火、耐用、耐震。RC比較適合多樣性的結(jié)構(gòu)設(shè)計，但是重量太大，不適合在地基軟的地方使用。而SRC則因為技術(shù)含量較高，建設(shè)價格比較昂貴。

說完了日本房產(chǎn)的一些注意事項后，我們最后來了解下日本的經(jīng)營管理簽證。日本沒有投資移民簽證，更沒有房產(chǎn)投資移民簽證。唯一比較接近的是經(jīng)營管理簽證，而經(jīng)營管理簽證在2015年前叫投資經(jīng)營簽證。日本入國管理局變更這個簽證的目的，就是希望有移民意向的外國人不僅要投資，更要在日本有合理的經(jīng)營管理行為。

申請條件：

申請人20歲或以上

投資500萬日元(約32萬人民幣)或以上并開設(shè)公司

在日本有固定公司地址

注：首次取得經(jīng)營管理簽證的有效期為一年，之后需要向入管局表述公司的運營情況，入管局再決定是否續(xù)簽及續(xù)簽的時間。當續(xù)簽達到一定時長后，就可以申請永久居留權(quán)。

續(xù)簽條件：

在日本無不良記錄

公司有合理運營方式和計劃

收入可充分在日本生活

申請永久居留權(quán)：

在日本無不良記錄

連續(xù)在日本居住滿10年

有穩(wěn)定收入來源

申請獲批后需連續(xù)5年在日本居留

申請經(jīng)營管理簽證的法律要求：

投資500萬日元

有明確的事業(yè)內(nèi)容

有明確的辦公地點

里面沒有提到需要購買房產(chǎn)，為什么很多的移民公司說買日本房產(chǎn)可以移民?因為，達到以上三個要求是拿到最開始一年期的經(jīng)營管理簽證的條件，但是一年后更新簽證主要是看兩點：

在日本有無違法行為(違規(guī)停車也算!)

公司經(jīng)營情況：這一點比較重要，因為現(xiàn)在入國管理局在審查通過經(jīng)營管理簽證時，會預(yù)審公司以后的運營狀況，如果事業(yè)內(nèi)容不穩(wěn)定或者沒有可行性，在最開始的一年簽證都拿不到。而對于一個不熟悉日本的外國人而言，最穩(wěn)定和可行的事業(yè)就是投資不動產(chǎn)然后運營管理。這也是移民公司把經(jīng)營管理簽證叫做投資移民或者房產(chǎn)投資移民的原因。

但是近幾年隨著移民日本的人增加，入國管理局也開始重視經(jīng)營管理行為，他們認為如果投資者的公司只是投資公寓單位長期放租的話，只需要委托一間管理公司即可，投資者并沒有經(jīng)營管理行為，因此沒有來日本居住的必要性。

近年以投資公寓單位為由申請移民的投資者被拒簽的案例來增多。因此投資一些需要經(jīng)營管理的房產(chǎn)類型，用來作申請移民是較好的選擇，具備穩(wěn)定性及有經(jīng)營管理行為兩個要點。

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