通過經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)可以申請(qǐng)經(jīng)營管理簽證嗎？

咨詢辦理經(jīng)營管理簽證的客人中最常問到的一個(gè)問題就是買房收租可以辦理經(jīng)營管理簽證嗎？

首先在這里強(qiáng)調(diào)一下，以投資民宿，旅館及酒店等帶有經(jīng)營性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)簽證是沒有問題的，上述類型不在本文的討論范疇。本文主要探討的是以不動(dòng)產(chǎn)租賃事業(yè)辦理簽證的情形。

先說結(jié)論，在滿足某些條件下，以不動(dòng)產(chǎn)租賃事業(yè)獲得"經(jīng)營管理簽證"是可行的。

滿足某些特定條件可以簡單理解為日本公司的業(yè)務(wù)需要滿足穩(wěn)定性和可持續(xù)性的要求。

具體條件說明可以參考下面的3個(gè)要點(diǎn)：

要點(diǎn)1 以不動(dòng)產(chǎn)租賃為主營業(yè)務(wù)，所獲得的收入足以維持在日本的生活。

經(jīng)營管理簽證要求通過公司的運(yùn)營獲取收入。如果將不動(dòng)產(chǎn)投資本身視為公司主營業(yè)務(wù)，就必須通過房地產(chǎn)投資獲得足夠的收入和利潤。

那么足以維持在日本生活的收入是如何界定的呢？

如果是以不動(dòng)產(chǎn)租賃產(chǎn)生租金來維持在日本生活的話，公司需要投資一定規(guī)模的不動(dòng)產(chǎn)，才有可能獲得經(jīng)營管理簽證。除了法人自己的薪酬外，不動(dòng)產(chǎn)租賃運(yùn)營中還會(huì)涉及物業(yè)管理委托費(fèi)用、固定資產(chǎn)稅、火災(zāi)保險(xiǎn)、辦公室租金和雇用辦事員的人工成本等。此外，在公司年度決算中，建筑物的折舊費(fèi)用也將計(jì)入支出。上述這些支出費(fèi)用必須由房地產(chǎn)租金收入來支付。

如果假設(shè)包含上述費(fèi)用在內(nèi)的企業(yè)年支出為500萬日元，不動(dòng)產(chǎn)每年租金收入必須超過500萬日元，則可以認(rèn)定企業(yè)的穩(wěn)定性沒有問題。 以房產(chǎn)收益率為4%來計(jì)算，則需要投資1.25億日元以上的收租物件才可能達(dá)到平衡。再加上收益房產(chǎn)如果戶數(shù)較少的話，有1-2戶退租也會(huì)造成較大的收入損失。以上述收益模型參考的話，投資1.5億日元以上的收租物件才可以稱得上穩(wěn)定。

換句話說滿足上述條件也就是滿足企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)定性的要求。

要點(diǎn)2 過去有不動(dòng)產(chǎn)投資的經(jīng)歷，未來繼續(xù)從事日本不動(dòng)產(chǎn)投資及租賃業(yè)務(wù)。

對(duì)于完全沒有房地產(chǎn)投資經(jīng)歷，并希望以不動(dòng)產(chǎn)投資作為主營事業(yè)是很難獲得經(jīng)營管理簽證的許可。 經(jīng)營管理簽證是必須確定為"具有業(yè)務(wù)連續(xù)性"才能獲得的簽證。 換句話說，"過去的經(jīng)歷"對(duì)于確定業(yè)務(wù)是否持續(xù)至關(guān)重要。另外，如果公司希望未來在日本繼續(xù)投資不動(dòng)產(chǎn)，也是業(yè)務(wù)連續(xù)性的一種體現(xiàn)。

換句話說滿足上述條件也就是滿足企業(yè)經(jīng)營可持續(xù)性的要求。

要點(diǎn)3 多業(yè)態(tài)經(jīng)營，減輕不動(dòng)產(chǎn)投資初期資金壓力

如要點(diǎn)1所述，經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要大量的初期投資。然而，從現(xiàn)實(shí)的角度來看，不是每個(gè)人都能拿出超過1億日元的前期投資。

因此，我們建議在經(jīng)營房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)經(jīng)營其他業(yè)務(wù)。通過多業(yè)態(tài)經(jīng)營，企業(yè)也可以對(duì)沖單一事業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。例如，你可以在經(jīng)營房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的同時(shí)經(jīng)營貿(mào)易業(yè)務(wù)或旅游服務(wù)業(yè)等。這樣也可以一定程度減輕初期投資的資金負(fù)擔(dān)。從獲得經(jīng)營管理簽證的角度來看，也是有利的。

換句話說滿足上述條件會(huì)加強(qiáng)企業(yè)的穩(wěn)定性與可持續(xù)性。

日本不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)行業(yè)類型參考

(1) 不動(dòng)產(chǎn)長期租賃業(yè)務(wù)類型

至少購買一處以上長租收益房產(chǎn)，并滿足扣除管理費(fèi)和房產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等各種費(fèi)用以外，可以確保滿足作為申請(qǐng)人的法人工資收入。還應(yīng)注意的是，在公司持有房地產(chǎn)時(shí)，每年都要繳納固定資產(chǎn)稅，另外建筑物也有一定比例的折舊費(fèi)用這些支出都會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)的年度決算報(bào)告中。確保不動(dòng)產(chǎn)租金收入可以覆蓋上述支出是經(jīng)營管理簽證能否正常延續(xù)的重要參考。

(2) 不動(dòng)產(chǎn)短期租賃業(yè)務(wù)類型

在日本購買或租賃民宿、旅館及酒店等經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，并從中獲取收益。

(3) 不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)類型

除不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)外，還可以開展不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，如簽訂 "定期清潔 "和 "維修保養(yǎng)"等的管理合同（具體業(yè)務(wù)的開展需要雇用兼職人員）。持有經(jīng)營管理簽證的法人自己是不可以從事實(shí)際工作（現(xiàn)場勞動(dòng)）的，這不屬于 "經(jīng)營管理 "工作的范疇。 如果事業(yè)計(jì)劃書是通過"物業(yè)管理"來獲得收入，申請(qǐng)人不可以自己進(jìn)行這些工作，而應(yīng)該雇用員工或?qū)⒐ぷ魍獍o其他公司。

(4) 不動(dòng)產(chǎn)中介業(yè)務(wù)類型

在進(jìn)行"土地買賣"或"房地產(chǎn)交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)"時(shí)需要獲得"宅地建物區(qū)取引業(yè)者免許證"。在設(shè)立公司并申請(qǐng)經(jīng)營管理簽證時(shí)，在公司的經(jīng)營范圍及事業(yè)計(jì)劃書中說明是可以的，但請(qǐng)注意，實(shí)際開展業(yè)務(wù)時(shí)，必須要具有"宅地建物區(qū)取引業(yè)者免許證"才可以。