前段時(shí)間去雅典南部看了一個(gè)新樓盤，價(jià)格6000多/㎡，每套面積120多平米。新樓的地理位置、建筑質(zhì)量、裝修水平、視野都非常優(yōu)秀，堪稱“雅典、希臘、愛(ài)琴海一線無(wú)敵海景房”。

在希臘房屋均價(jià)1600/m2，雅典南部房屋均價(jià)2703/m2的背景下，希臘雅典出現(xiàn)了高端公寓，售價(jià)超過(guò)6000/m2。這是什么意思？

我們按照單價(jià)6500/㎡計(jì)算，買了一套150平米的大戶型(3臥室+1書房+3-4衛(wèi)生間)，房?jī)r(jià)97.5萬(wàn)歐元；總價(jià)約105萬(wàn)歐元，包含交易稅、市政稅、公證費(fèi)、土地登記費(fèi)、律師費(fèi)等。

在希臘銀行不良抵押貸款超過(guò)33%的背景下，我想通過(guò)向希臘當(dāng)?shù)劂y行申請(qǐng)抵押貸款來(lái)購(gòu)買這套“希臘雅典、愛(ài)琴海一線無(wú)敵海景房”價(jià)格超過(guò)100萬(wàn)歐元的可能性非常小——不排除向其他國(guó)家銀行申請(qǐng)抵押貸款的可能性。

2020年12月末，希臘銀行不良貸款總額為581.4億歐元，占比32.86%。其中，住房抵押貸款不良貸款總額為176.3億歐元，占住房抵押貸款總額的33.93%。面對(duì)如此高的壞賬率，希臘銀行普遍惜貸，希臘民眾從銀行獲得抵押貸款非常困難和困難，極大抑制了希臘人對(duì)住房的需求和希臘房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。

希臘銀行，有多少不良抵押貸款？

如果買家需要一次性付款來(lái)購(gòu)買這套“希臘雅典一線無(wú)敵海景房”，首先意味著買家至少有200萬(wàn)歐元的流動(dòng)資金，可以自由支配——如果一個(gè)人手里有200萬(wàn)歐元的流動(dòng)資金，他的金融資產(chǎn)至少有1000萬(wàn)歐元，他的總資產(chǎn)至少有2000萬(wàn)歐元。

房東買這樣的房子是為了自住或者度假，這無(wú)可厚非——據(jù)說(shuō)揮金如土的俄羅斯人和阿拉伯人都喜歡雅典南部海岸的一線高檔海景房。如果買下來(lái)投資，再租出去，即使按照3%的毛收益率計(jì)算，月租金也要2625歐元，相當(dāng)于每天87.5歐元——能買得起這樣房子的租客，每月至少收入7000歐元。

考慮到房東的持有成本和租金收益率，如果房東想獲得4%的凈收入，每月租金至少要在5000歐元以上。作為租客，需要支付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，每月租金成本約5500歐元。在我看來(lái)，雅典幾乎沒(méi)有這樣的租房需求——換句話說(shuō)，房東不可能獲得4%的凈收入。

對(duì)于身價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)歐元的富豪來(lái)說(shuō)，如果不是為了生活或者度假的需要，他們可以找到很多收益率超過(guò)4%的投資渠道。這種高端公寓完全沒(méi)必要投資，哪怕是“雅典、希臘、愛(ài)琴海一線無(wú)敵海景房”。

寫到這里，我可以寫出我的結(jié)論:

1.希臘確實(shí)有昂貴的房產(chǎn)；

2.買家大概率是海外富豪；

3.購(gòu)房者大概率用于自住和度假；

4.購(gòu)房者不太看重房子的租金收入；

5.這是一個(gè)小眾的高端市場(chǎng)。

霍青川

2021年5月31日，希臘雅典