日本房產(chǎn)投資秘訣：這五大方面需要提前知曉
自然，您可以在家庭視圖中檢查屬性的布局和一般狀態(tài)。這里有五個(gè)要考慮的要點(diǎn)不是很明顯，而是影響一個(gè)單位的價(jià)值。在為東京的投資物業(yè)或新房做出購(gòu)買(mǎi)決定之前，需要考慮以下五個(gè)方面。
1)儲(chǔ)備金
如果要檢查公寓和公寓，詢問(wèn)建筑物儲(chǔ)備金的當(dāng)前狀態(tài)至關(guān)重要。需要用最近的大件物品維修(例如更換電梯)來(lái)解釋儲(chǔ)備金耗盡的問(wèn)題。如果該物業(yè)的儲(chǔ)備金太低且需要進(jìn)行必要的維修，則您需要自付這些費(fèi)用，從而有效提高整體房地產(chǎn)價(jià)格并降低您的投資回報(bào)率。
2)社區(qū)即將開(kāi)展的項(xiàng)目
盡管您無(wú)法為所有可能的事情做好計(jì)劃，但請(qǐng)?jiān)儐?wèn)代理商您是否對(duì)您感興趣的建筑物在近期內(nèi)計(jì)劃了任何項(xiàng)目。日本的建筑物彼此之間非常近地豎立，對(duì)于新財(cái)產(chǎn)而言，這種情況并不罕見(jiàn)。遮擋鄰居的視線或陽(yáng)光。大多數(shù)銷售代理商會(huì)誠(chéng)實(shí)地透露他們所擁有的信息，但是您這一邊的優(yōu)秀采購(gòu)代理商也會(huì)為您進(jìn)行調(diào)查。如果您要購(gòu)買(mǎi)的單位受到不利影響，他們可能會(huì)建議反對(duì)該物業(yè)，或者嘗試重新談判有利于您的單位價(jià)格。
3)以前的事件
房屋中的某些事件必須向后續(xù)的購(gòu)買(mǎi)者或租戶披露。事件的例子可以包括(但不限于)：前房客自然死亡或非自然死亡，火災(zāi)(如果單位是犯罪現(xiàn)場(chǎng)或以前被雅庫(kù)扎占領(lǐng))。這樣的公寓和房屋就被認(rèn)為是意外財(cái)產(chǎn)(jikkobukken)，污名極大地降低了財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。從法律上講，在此類事件發(fā)生后，代理人僅需告知下一個(gè)租戶入住。但是，如果提出要求，大多數(shù)人會(huì)誠(chéng)實(shí)地披露完整的歷史記錄。如果您想徹底了解，還可以向安全部門(mén)，建筑物管理人員或鄰居詢問(wèn)有關(guān)該單元的信息。
4)租約和所有權(quán)歷史
在做出購(gòu)買(mǎi)決定之前，請(qǐng)賣(mài)方代理披露最近的租賃歷史和總體所有權(quán)歷史。如果您發(fā)現(xiàn)租戶或業(yè)主過(guò)去更改的頻率比平常高，請(qǐng)?jiān)谫?gòu)買(mǎi)前三思。日本的大多數(shù)租賃為兩年合同。如果租戶在租約到期之前定期搬出，或者如果業(yè)主從未擁有房產(chǎn)超過(guò)幾年，則可能出了問(wèn)題。
5)物業(yè)分區(qū)
雖然潛在的買(mǎi)家可能會(huì)認(rèn)為理所當(dāng)然的是，向他們展示的單元當(dāng)然是根據(jù)其所在的分區(qū)來(lái)構(gòu)建的，但并非總是如此，尤其是對(duì)于較舊的單元。這是怎么發(fā)生的?東京已經(jīng)為住宅，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)指定了分區(qū)，分區(qū)規(guī)則可能會(huì)隨著時(shí)間而改變。
NipponTradingsInternational(NTI)的合伙人兼執(zhí)行經(jīng)理ZivNakajima-Magen解釋說(shuō)：”通常，特別是對(duì)于舊物業(yè)，新的分區(qū)法規(guī)不允許在相同大小的土地上建造相同大小的結(jié)構(gòu)，法規(guī)已隨時(shí)間更新。雖然該物業(yè)在建造時(shí)符合分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，但一旦拆除，在同一土地上建造的任何新物業(yè)的面積都必須較小。在某些情況下，由于面積太小，因此無(wú)法在同一土地上建造新房產(chǎn)。“
Nakajima-Magen認(rèn)為，對(duì)此有一些可能的解決方案：
1.您可以通過(guò)保留舊屬性的具體基礎(chǔ)不變并在同一基礎(chǔ)上構(gòu)建新屬性來(lái)滿足要求。這將項(xiàng)目從”建造“轉(zhuǎn)變?yōu)椤狈隆埃鵁o(wú)需遵守新的建筑法規(guī)。
2.如果沒(méi)有混凝土基礎(chǔ)，那么最好的選擇是建一個(gè)小型住宅而不是多戶住宅?；蛘?，在極端的情況下，甚至無(wú)法做到這一點(diǎn)，請(qǐng)將土地改成停車場(chǎng)以使其獲利。
請(qǐng)您的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在市政廳為您檢查土地所屬的分區(qū)類別，如果存在分區(qū)問(wèn)題，是否可以采用這些解決方案。
日本80%的買(mǎi)家不檢查房屋!
根據(jù)日本房地產(chǎn)中心的資料，在購(gòu)買(mǎi)投資房地產(chǎn)時(shí)，日本的大多數(shù)購(gòu)房者從不查看實(shí)際單位。單位通常在市場(chǎng)上租用。這意味著日本買(mǎi)家依賴可以遠(yuǎn)程收集的有關(guān)房產(chǎn)的信息(即，房產(chǎn)的位置，年齡，布局和上述要點(diǎn))來(lái)做出購(gòu)買(mǎi)決定。好的經(jīng)紀(jì)人會(huì)為您完成偵探工作，以確定某個(gè)單位是否是一項(xiàng)良好的投資，因此，在東京進(jìn)行財(cái)產(chǎn)狩獵時(shí)，選擇合適的經(jīng)紀(jì)人至關(guān)重要。
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