最佳答案隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)鏈的競(jìng)爭(zhēng)階段，中國(guó)對(duì)石油、鋼鐵、木材、塑料等各類原材料的需求與日俱增，各類產(chǎn)成品的進(jìn)出口業(yè)務(wù)蒸蒸日上，各級(jí)政府以及企業(yè)把包括物流園區(qū)在內(nèi)的物流產(chǎn)業(yè)作為其他產(chǎn)業(yè)的支柱，乃至區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)來重點(diǎn)發(fā)展無可厚非。其實(shí)，國(guó)內(nèi)目前熱度不減的"物流園區(qū)規(guī)劃熱"其實(shí)是"物流園區(qū)熱"。 物流園區(qū)的建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜而長(zhǎng)期的工程，投資大，回收周期長(zhǎng)。國(guó)外物流園區(qū)的投資收益期大約在15年左右，中國(guó)的物流園區(qū)也很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)贏利，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈來愈激烈，因此物流園區(qū)的規(guī)劃工作也愈加顯得重要。 通過對(duì)國(guó)內(nèi)大大小小各類物流園區(qū)規(guī)劃案例的研究以及對(duì)眾多物流園區(qū)的實(shí)地考察和分析，筆者認(rèn)為，目前物流園區(qū)規(guī)劃主要存在"需求不清、定位不準(zhǔn)、功能太泛、布局不順、實(shí)施不力"五大軟肋。這五大軟肋在很大程度上是由于缺乏合理有效的規(guī)劃方法論造成的。 德國(guó)物流園區(qū)規(guī)劃普遍采用MSFLB"五部曲"規(guī)劃方法論，其實(shí)是五個(gè)步驟英文首個(gè)字母的簡(jiǎn)稱，它們分別是市場(chǎng)分析（MarketStudy）、戰(zhàn)略定位（StrategicPositioning）、功能設(shè)計(jì)（FunctionDesign）、布局設(shè)計(jì)（LayoutDesign）和商業(yè)計(jì)劃（BusinessPlan）。 為了深入了解區(qū)域物流園區(qū)周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)等情況，必須對(duì)物流園區(qū)輻射地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和微觀環(huán)境情況進(jìn)行全面調(diào)查和研究，根據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的物流量，確定物流園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)和近期的建設(shè)規(guī)模。在完成一手和二手資料收集后，所有的資料都匯總到一個(gè)規(guī)劃數(shù)據(jù)庫里，下一步就是數(shù)據(jù)處理及分析工作。 如何從重點(diǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)額、產(chǎn)量、貨物周轉(zhuǎn)率、庫存需求，推導(dǎo)出區(qū)域經(jīng)濟(jì)對(duì)物流園區(qū)所產(chǎn)生的現(xiàn)實(shí)和潛在的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和加工方面的需求，德國(guó)物流研究院專用的REA經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｐ凸?，可以非常?jiǎn)便地推算出每個(gè)行業(yè)的運(yùn)輸量、倉庫作業(yè)面積、增值加工區(qū)的作業(yè)面積，以及相應(yīng)的占地面積大小。 在完成翔實(shí)的定性和定量市場(chǎng)分析和研究之后，規(guī)劃者必須對(duì)物流園區(qū)整體優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅進(jìn)行分析，如果某類服務(wù)，例如空港、海港、公路貨運(yùn)站場(chǎng)，在整個(gè)園區(qū)中占有較大比例，還必須進(jìn)行專項(xiàng)的SWOT分析。這些分析主要作用是幫助園區(qū)的高層經(jīng)營(yíng)決策者明晰內(nèi)外部環(huán)境，提出發(fā)展物流園區(qū)的使命、遠(yuǎn)景目標(biāo)和制勝策略，從而進(jìn)行準(zhǔn)確的戰(zhàn)略定位，幫助實(shí)現(xiàn)其戰(zhàn)略目標(biāo)。 物流園區(qū)的功能設(shè)計(jì)主要采用自頂向下的方法，即在確定物流園區(qū)的規(guī)劃原則以后，對(duì)物流功能規(guī)劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后通過收集整理一系列國(guó)際最先進(jìn)的物流園區(qū)案例，總結(jié)出對(duì)國(guó)內(nèi)物流園區(qū)最適合的經(jīng)驗(yàn)。隨后，整個(gè)物流園區(qū)將被劃分為幾個(gè)大功能區(qū)域，例如物流產(chǎn)業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，規(guī)劃者再從國(guó)際最佳實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及市場(chǎng)調(diào)查得到的實(shí)際需求兩方面入手，為每個(gè)功能區(qū)域命名、定義，分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步是對(duì)物流園區(qū)的核心流程進(jìn)行定義和描述。這些流程包括。集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程等。 布局設(shè)計(jì)是指根據(jù)物流園區(qū)的戰(zhàn)略定位和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在已確認(rèn)的空間場(chǎng)所內(nèi)，按照從貨物的進(jìn)入、組裝、加工等到貨物運(yùn)出的全過程，力爭(zhēng)將人員、設(shè)備和物料所需要的空間作最適當(dāng)?shù)姆峙浜妥钣行У慕M合，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 商業(yè)機(jī)會(huì)主要是園區(qū)投資和經(jīng)營(yíng)管理者如何按照公司體制設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)模式和管理模式，主要包括物流園區(qū)管理公司的組織架構(gòu)和職責(zé)、物流園區(qū)業(yè)務(wù)模式、收益預(yù)測(cè)、客戶分析、園區(qū)銷售、市場(chǎng)推廣策略、投資收益等財(cái)務(wù)概要分析。 物流園區(qū)的開發(fā)一般分階段進(jìn)行。分階段進(jìn)行將比一步到位式開發(fā)容易實(shí)施，而且，后一個(gè)階段可以吸取前一個(gè)階段中的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化下一步的營(yíng)銷策略和其他細(xì)節(jié)。