而且，如果您考慮到小城鎮(zhèn)生活，那么該地區(qū)的決定很可能會令人發(fā)指。就其地理規(guī)模而言，沒有哪個國家擁有如此眾多的擁有如此豐富的藝術(shù)和歷史的城鎮(zhèn)。事實(shí)上，意大利有那么多美麗的小城鎮(zhèn)，似乎幾乎不可能一個接一個。
您是否應(yīng)該找到意大利房地產(chǎn)并定居在北部湖泊周圍的某個地方，或在托斯卡納，翁布里亞或勒馬爾凱的文藝復(fù)興時(shí)期的丘陵鎮(zhèn)之一？還是那不勒斯以外的阿馬爾菲海岸，被庇護(hù)的小海灣和柔和的淡淡色彩的鄉(xiāng)村串成串？
盡管通常不認(rèn)為意大利是購房者討價(jià)還價(jià)的好去處，但每個人都有一些地方。夢想著擁有一間3,000平方英尺的翻新農(nóng)舍，其空間足以容納您的所有家人和朋友……或者您可以將其改建為B＆B的未改建的農(nóng)舍或別墅？還是您想像自己在一個舒適的鄉(xiāng)村房屋中，房屋的大小足以容納兩個人……或者在一個歷史悠久的小山鎮(zhèn)中俯瞰廣場的房子？在北部玻璃湖旁的別墅？在地中?；騺喌美飦喓５暮０渡稀€是在羅馬，佛羅倫薩或威尼斯等主要城市中的公寓？連綿起伏的田野和山坡上遍布城堡？這座城市的刺激？無論您做什么夢想，意大利都能實(shí)現(xiàn)。
盡管公認(rèn)羅馬，佛羅倫薩和米蘭的最佳地區(qū)價(jià)格昂貴，但并非所有地區(qū)都像您預(yù)期的那樣負(fù)擔(dān)不起。在農(nóng)村地區(qū)和小鎮(zhèn)，很多意大利房地產(chǎn)的價(jià)格都低于100,000美元。
您想在意大利購買哪種類型的房地產(chǎn)？
意大利提供的農(nóng)舍不止于此。假設(shè)您正在尋找條件良好的簡易鄉(xiāng)村別墅…但是您不想支付超過$150,000的費(fèi)用。
以這種價(jià)格，您不會在科莫湖岸邊找到一個，但期待普利亞（Apulia），您將大失所望。通常有必要冒險(xiǎn)走出時(shí)尚的目的地，以找到合理的價(jià)格。你在尋找什么樣的家？別墅和villettas，農(nóng)舍，towerhouses，村屋，中世紀(jì)的聯(lián)排別墅，山中小屋，公寓是在城市還是在海邊，它給你。如果您愿意，可以使用宮殿，但是如果您的心heart在威尼斯或佛羅倫薩的中世紀(jì)宮殿上，那么您將需要無底洞。公寓生活是城市的常態(tài)，許多古老的建筑被分為不同的家庭。
意大利的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
一旦找到理想的地點(diǎn)，您無疑將需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)。您應(yīng)該選擇意大利代理商還是美國或英國代理商？
首先，很大程度上取決于您是否可以在目標(biāo)地區(qū)找到美國/英國特工。即使在今天，意大利的某些地區(qū)仍然是外國人的處女地。一些購買者更喜歡使用意大利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，因?yàn)樗麄兊馁M(fèi)用通常要低幾個百分點(diǎn)。如果他們是本地人，他們可能還會對分區(qū)規(guī)則和任何潛在問題有更深入的了解。而且，如果您通過專業(yè)的意大利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行服務(wù)，您被多收的費(fèi)用也將減少。并非所有意大利特工都是天使。實(shí)際上，有些是徹頭徹尾的流氓。
另一方面，會說您的語言的專業(yè)外國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可能會對您的需求有更好的了解。他們可能已經(jīng)與不打算全年居住在意大利且需要從國外轉(zhuǎn)移資金的買家打交道。由于代理商與買方之間的良好溝通至關(guān)重要，因此，在兩種選擇之間進(jìn)行選擇最終將取決于代理商的英語流利程度以及您的意大利語流利程度。意大利的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱為immobiliari，其中超過15,000名隸屬于FIAIP（FederazioneItalianaAgentiImmobiliariProfessionali）。
為什么要買意大利房地產(chǎn)？
意大利給了我們米開朗基羅，拉斐爾和波提切利。披薩，吊船，法拉利，歌劇，冰淇淋和普拉達(dá)（Prada）。好的，它也給了我們黑手黨，但是誰不想住在歐洲最迷人和最誘人的國家意大利呢？只要想一想它的溫暖，時(shí)尚和美味的食物……令人興奮的人們和他們對生活的熱情……它的藝術(shù)瑰寶和過去輝煌的建筑輝煌……
即使您從未去過那里，意大利也是那些動彈不得的地方之一。一旦你已經(jīng)去過那里，你一直在尋找的理由回去。想象一下能夠在羅馬，威尼斯或佛羅倫薩度過每個春季時(shí)光嗎……難道您不可以想象自己在一個完美的五月傍晚在陶土屋頂和古老宮殿沐浴在那特殊的佛羅倫薩光芒中g(shù)low繞在阿爾諾河旁邊嗎？
但是，您不必花所有時(shí)間在佛羅倫薩或任何其他偉大的藝術(shù)城市來體驗(yàn)?zāi)g(shù)。意大利的風(fēng)景既美麗又多樣。歷史悠久的有圍墻的城鎮(zhèn)，永恒的村莊加冕了像頭飾之類的數(shù)十個小山頂，以及被明亮的黃色向日葵覆蓋的田地。粗糙的橄欖樹，檸檬，橘子和杏仁樹……金色的沙灘和像寶石一樣的高山湖泊……浪漫，神秘的島嶼……悶熱的埃特納火山……白雪覆蓋的阿爾卑斯山和白云巖的閃閃發(fā)光的山峰。
夢想著擁有一間3,000平方英尺的翻新農(nóng)舍，其空間足以容納您的所有家人和朋友……或者您可以將其改建為B＆B的未改建的農(nóng)舍或別墅？或者，您可能在一個舒適的鄉(xiāng)村房屋中想象自己，房屋的大小足以容納兩個人……或者在一個歷史悠久的小山小鎮(zhèn)中，可以俯瞰廣場（正方形）的房屋。在看似玻璃的北湖旁邊的別墅？在地中?；騺喌美飦喓５暮０渡稀€是在羅馬，佛羅倫薩或威尼斯等主要城市中的公寓？連綿起伏的田野和山坡上遍布城堡？這座城市的刺激？無論您做什么夢想，意大利都能實(shí)現(xiàn)。
盡管公認(rèn)羅馬，佛羅倫薩和米蘭地區(qū)的價(jià)格昂貴，但并非所有地區(qū)都像您預(yù)期的那樣負(fù)擔(dān)不起。在農(nóng)村地區(qū)和小鎮(zhèn)，許多房屋的價(jià)格不到10萬美元。通常少得多...
在意大利購買房地產(chǎn)的分步指南
與其他歐洲國家一樣，意大利也沒有多重列表系統(tǒng)。每個代理都有自己的少量屬性緩存，因此涉及很多工作。據(jù)估計(jì)，只有10％的意大利代理商會說英語……這就是我們在整個意大利旅行中發(fā)現(xiàn)的。
一個重要的警告，如果你決定要調(diào)查市場：有一些盜賊在那里-意大利和外籍-銷售定價(jià)過高的性能。他們的主要業(yè)務(wù)領(lǐng)域是托斯卡納和翁布里亞，他們的目標(biāo)市場似乎對美國人知之甚少。盡管意大利的價(jià)格總是可以商量的，但大多數(shù)買家希望向下談判，而不是向上談判。
盡管所有住宅財(cái)產(chǎn)都是永久業(yè)權(quán)，并且已注冊產(chǎn)權(quán)，但意大利并不是購買房屋的最直接國家。購買過程很復(fù)雜，通常分為三個階段：
步驟1：提出要約
您已找到理想的房產(chǎn)，并決定開始初步談判。您提出要約，說明您準(zhǔn)備支付的價(jià)格和付款條件。在繼續(xù)進(jìn)行之前，您應(yīng)該進(jìn)行調(diào)查。如果您要申請融資，則無論如何都必須這樣做。這項(xiàng)調(diào)查將由Geometra進(jìn)行，他還將進(jìn)行當(dāng)?shù)赝恋刈院鸵?guī)劃搜索，以確保該物業(yè)符合當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃和建筑法規(guī)。
在此初始階段，代理商可能會要求您提供大約3％的少量預(yù)訂押金（prenotazione），但這并非總是如此。此時(shí)，您還需要任命一名公證人。公證人是負(fù)責(zé)買賣過程的公職人員，負(fù)責(zé)確保所有行為都是真實(shí)的且具有無可爭議的價(jià)值。公證人通常充當(dāng)雙方的見證人，起草初步銷售合同，并在適用時(shí)處理最終抵押契據(jù)。請注意，公證人不是代表您行事的律師。
步驟2：與賣方簽訂初始合同
現(xiàn)在是時(shí)候談判并起草一個私有的scrittura（您和供應(yīng)商之間的私有合同），簽署和交換compromesso或購買合同。這是一份具有法律約束力的文件，它要求買方完成購買并在指定的未來日期支付約定價(jià)格的余額。在簽署compromesso時(shí)，您將需要支付10％到30％之間的押金。如果您不是通過一個牽涉到每一步??的代理進(jìn)行交易，則將需要意大利律師的服務(wù)來草擬初始合同，指導(dǎo)公證人并檢查最終合同。
合同可能是復(fù)雜的文件，尤其是如果您不懂意大利語的話。例如，如果按Caparra/confirm/iatoria支付押金，則意味著買方必須完成交易，否則他/她會自動失去其押金，賣方可以采取法律行動來強(qiáng)制購買。（即使賣方不采取這種行動，在一百萬美元的托斯卡納農(nóng)舍上損失30％的押金也將是一種痛苦的經(jīng)歷。）但是，如果賣方退出，他也會感到痛苦，因?yàn)樵诜缮?，他有義務(wù)償還兩倍的押金。如果將存款稱為caparrapenitenziale，則任何一方或雙方都可以退出交易而不會受到罰款。
步驟3：簽署契約
是在公共公證人在場的情況下簽署正式或最終合同的時(shí)間。他目睹了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并收取了交易中應(yīng)繳納的所有稅款。簽署文件并完成交易后，公證人將有21天的時(shí)間用您的名字注冊新標(biāo)題。如果您通過抵押購買房產(chǎn)，公證人還將注冊抵押契據(jù)。
意大利房地產(chǎn)稅
轉(zhuǎn)讓稅
也稱為政府購置稅，稅額取決于您購買的是城市還是農(nóng)村的房地產(chǎn)，以及打算如何使用該房地產(chǎn)。如果您要購買的城市物業(yè)是您的主要居住地（即，您每年將在該物業(yè)中居住六個月零一天以上），則政府購買稅（imposta）為3％加上IVA（營業(yè)稅）如果是從私人那里購買，如果是從公司/代理商那里購買，則需加4％的IVA。如果您購買該物業(yè)作為第二套房或度假屋，則購買稅為10％加上IVA。該數(shù)字基于物業(yè)的“申報(bào)價(jià)格”。要獲得減免注冊稅的資格，您應(yīng)該在意大利購買房屋之前成為居民。如果農(nóng)業(yè)財(cái)產(chǎn)將是您的永久住所，而您的主要活動是農(nóng)業(yè)，然后按11％征收購置稅。如果該物業(yè)將成為您的第二套房產(chǎn)，則稅率為18％。
銷售稅
如果未包含在購買價(jià)格中，則可能需要為新房產(chǎn)支付增值稅-“非豪華房產(chǎn)”為9％，“豪華房產(chǎn)”為19％。
遺產(chǎn)/贈與稅
意大利開發(fā)了一種獨(dú)特的繼承稅。它不滿足于對死者的遺產(chǎn)征稅（impostasulmorto或“死人稅”），還對收到的遺產(chǎn)向每個受益人征稅（imposta個人或“受益人稅”）。直到2001年10月25日為止。新法律廢除了遺產(chǎn)稅和贈與稅（impostasulledonazioniesuccessioni）。因此，支付給配偶，子女或其他親屬的不超過四級的遺產(chǎn)或禮物不需支付遺產(chǎn)稅或贈與稅。此外，對于任何不相關(guān)的個??人或機(jī)構(gòu)，最多可支付168,000美元的遺產(chǎn)或贈予不予支付。支付給無關(guān)人員或遺體的168,000美元以上的遺產(chǎn)或禮物，還需繳納其他稅款。對于房地產(chǎn)資產(chǎn)，這是財(cái)產(chǎn)注冊稅（impostadiregistro）。
租金所得稅
出租物業(yè)所得的收入應(yīng)作為普通個人收入（IRPEF）征稅。計(jì)入津貼后，費(fèi)率按浮動比例計(jì)算：不超過11??000美元的數(shù)額為18.5％；下一個頻段25.5％，最高至$15,500;15,500美元至31,000美元之間的金額的33.5％；31,000美元至70,000美元之間的金額的39.5％；超過70,000美元的金額占45.5％。
空置房地產(chǎn)根據(jù)估算收入征稅。地籍稅（renditacatastrale）是一種小額稅，相當(dāng)于財(cái)產(chǎn)所有人可以從其財(cái)產(chǎn)中獲得的估算收入。無論意大利業(yè)主是否獲得租金收入，仍需繳納0.4％至0.7％估算收入的地籍稅。但是，如果該物業(yè)的價(jià)值非常低，沒有被出租并且留作外國所有者專用，則該稅項(xiàng)不適用-只要所有者在意大利沒有任何收入即可。
財(cái)產(chǎn)稅
意大利的主要財(cái)產(chǎn)稅是ICI，它是根據(jù)財(cái)產(chǎn)的申報(bào)價(jià)值計(jì)算的。由地方市政府設(shè)定，比率從0.4％到0.7％不等。以米蘭為例，為0.5％。ICI分兩期支付，應(yīng)于6月和12月支付。
資產(chǎn)增值稅
賣方必須支付INVIM（資本利得稅），該稅隨財(cái)產(chǎn)持有的時(shí)間而波動。數(shù)量從5％到30％不等。首次購房者減少了。自1993年1月1日，該稅已被替換的財(cái)產(chǎn)年度納稅，稱為ICI（imposta市府sugliimmobili），但仍必須支付舉起該日期屬性。ICI的地籍價(jià)值介于0.4％和0.6％之間，并且因鎮(zhèn)而異。
在意大利購買房地產(chǎn)的交易成本
購買意大利房地產(chǎn)的交易成本可能很高。該地產(chǎn)代理的傭金是買方和賣方之間的分裂。買方通常支付房產(chǎn)價(jià)格的2％至3％。在某些情況下，它可能高達(dá)6％。律師費(fèi)通常占購買價(jià)格的2％。
公證費(fèi)約為申報(bào)價(jià)值的2.5％至4％。費(fèi)用是根據(jù)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算的（即便宜的財(cái)產(chǎn)將收取2.5％的費(fèi)用）。
該geometra的費(fèi)用將取決于哪些工作是參與。如果您不打算在自己的物業(yè)上做任何進(jìn)一步的工作，則需要支付約600美元。如果您打算在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改造或進(jìn)行現(xiàn)代化改造，則預(yù)計(jì)最多需要支付$2,400。
關(guān)于交易成本和稅收的一件事要注意的是，它們通常是基于財(cái)產(chǎn)的申報(bào)價(jià)值。盡管您實(shí)際上已經(jīng)為此付出了代價(jià)，但根據(jù)意大利法律，房產(chǎn)也具有官方價(jià)值-“申報(bào)價(jià)值”，通常比購買價(jià)格要低得多。這是顯示在文件和土地注冊處中的值。此數(shù)字是用來計(jì)算年度財(cái)產(chǎn)稅的。假設(shè)某物業(yè)的市值為$300,000。以該價(jià)格購買的購買者可以將其注冊為價(jià)值$150,000，以降低其稅金。財(cái)產(chǎn)以實(shí)際支付金額的50％的聲明價(jià)格易手是很正常的。盡管有很多意大利人這樣做（并且不這樣做），但我們還是強(qiáng)烈建議您確?！吧陥?bào)價(jià)值”與您為房產(chǎn)支付的價(jià)格相符。
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