提起日本不動(dòng)產(chǎn)大家的印象是什么?持續(xù)在跌?沒人買房?房子白送?日本人口減少，買了誰接盤?上述言論有事實(shí)也有謠言，更多的是拋開本質(zhì)只看現(xiàn)象想當(dāng)然，或者純粹為了黑而黑的言論，事實(shí)什么樣子呢?如果您決定投資日本房產(chǎn)，以下內(nèi)容您需要了解。

在超低利率和日元貶值的背景下，自有數(shù)據(jù)可尋的兩千年以后，日本國內(nèi)高漲的不動(dòng)產(chǎn)投資熱潮此起彼伏之外，海外資金也早已大舉涌入，其規(guī)模目前已超過了本土的上市不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金 ，也就是REITS的投資額，最近刷爆各大頭版的股神巴菲特和PE之王黑石，更是追加了數(shù)千億美元，要么直接投進(jìn)了日本的核心城市不動(dòng)產(chǎn)，要么以股權(quán)形式投進(jìn)了上游企業(yè)。日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格綜合指數(shù)也在2012年前后出現(xiàn)了拐點(diǎn)，調(diào)轉(zhuǎn)頹勢，單邊上漲。OK, 數(shù)據(jù)先看到這里(泡沫之后反彈的原因以后會(huì)講)，下面我來講點(diǎn)干貨：

中日不動(dòng)產(chǎn)之差異性

Q1面積

很多朋友會(huì)想，投資嘛，不管在哪先來個(gè)小戶型，50-60平米的挺好，請打住，50-60平米在日本是3口之家的升級(jí)型選項(xiàng)，將來轉(zhuǎn)手時(shí)流通性遠(yuǎn)不是最好的。

日本的房屋面積分兩種，一種是壁芯面積也叫售賣面積，每戶外墻中心向內(nèi)測量，一種是內(nèi)法面積，也叫登記簿面積，這就是我們熟知的套內(nèi)面積，從墻壁內(nèi)緣開始測量。

日本內(nèi)法面積與壁芯面積之比，也就是我們熟知的得房率，幾乎都在95%以上，遠(yuǎn)高于國內(nèi)高層建筑72%左右的得房率。所以60平米約等于國內(nèi)80-90平米的中戶型。在日本，要說流通性最好的還是20-30平米的單身公寓，不管是出租市場還是二手交易市場都是占比最大的戶型。

原因如下：1)總價(jià)低，100萬人民幣左右就能搞一套全新的，如果房齡要求適當(dāng)放寬，價(jià)格可以下探到50-30萬人民幣。2)出租市場主力戶型，這種戶型是單身或者年輕小倆口的入門級(jí)選擇，10萬日元左右就可以在東京港區(qū)租到還算新的。我上面講的60平米兩到三居的戶型，很多都是有孩子之后的升級(jí)性選項(xiàng)，而且大多數(shù)人選擇貸款購買，而不是租房，日本人/永住者/高度人才(了解高度人才請點(diǎn)這里)自住型貸款優(yōu)惠到令人發(fā)指，零首付，利率 0.5%......

Q2朝向

朝向這個(gè)事情就很微妙了，國內(nèi)幾乎只有一個(gè)選擇，就是必須朝南。朝北基本都是最差的戶型。但是在日本，朝向是一個(gè)更加多元的選擇。

比如這棟京阪不動(dòng)產(chǎn)的fine tower，朝東且30層以上最貴，因?yàn)槟芸吹酱筅娉堑奶焓亻w。

這棟住友不動(dòng)產(chǎn)的city tower，東和東北最貴，也是因?yàn)槟芸吹酱筅娉翘焓兀浯?，大阪本町這個(gè)位置的西和西北能看到絕贊的夕陽美景，只要天氣合適，通紅的火燒云天天為你上演，晚上梅田、中之島的夜景也是美不勝收，所以西和西北也比南邊貴......

怎么說呢，至少在本町這個(gè)地方，朝南除了陽光直射還有啥呢，對日本人來說，景色不美，就失去了高層90%的意義了。那么這棟高級(jí)公寓為什么南向反而最便宜呢，日本土地私有，只要符合建筑基本法怎么建都可以，所以自己的房子真的不好判斷將來會(huì)被什么樣的奇葩建筑遮擋。

如上圖紅箭頭所示，南側(cè)的高層寫字樓正好把它擋個(gè)正著。所以關(guān)于朝向，風(fēng)景的權(quán)重大于采光，因?yàn)樵谌毡静晒饣蛘哒f陽光直射不是朝南就能解決的。

Q3地段

兩個(gè)樓盤，相距不過地鐵1站地甚至于隔街相望，價(jià)格卻差了2倍甚至更多，為什么?日本人對于城市區(qū)域的理解和我們的認(rèn)知差別非常大，而且區(qū)分意識(shí)也很強(qiáng)，比如看不起全世界的京都人(玩笑)，廣義上只要是京都五條以南的區(qū)域，在他們看來就是和庶民以及下等相關(guān)聯(lián)， 有的“純血”京都人甚至表示：從來不會(huì)涉足那個(gè)區(qū)域。

大阪都島區(qū)一位老大爺表示這輩子沒去過新今宮以南，因?yàn)槟抢锸侨毡痉缸锫首罡叩奈鞒蓞^(qū)。這種常常被日本綜藝節(jié)目拿來調(diào)侃的地圖炮其實(shí)比比皆是，比如東京，常年處于鄙視鏈頂端的港區(qū)，除了千代田區(qū)也哪哪都看不起。

既然開了地圖炮我就繼續(xù)噴一噴京都人，你想買他們的房子，一聽你是中國人，立即拒絕，不過并不是排華，而是不想賣給所有的外國人，甚至京都以外的日本人......

當(dāng)然日本人不會(huì)讓你表面上因此而尷尬，但是他們心里確實(shí)對地域區(qū)位屬性很是在意，房價(jià)上就體現(xiàn)的淋漓盡致，尤其是本土地產(chǎn)商開發(fā)，且目標(biāo)客戶不是外國人的樓盤，隔條街真的會(huì)有翻倍的價(jià)差。

噴歸噴，侃歸侃，有的價(jià)差也并不是這種鄙視鏈造成的，而是由于區(qū)位的功能性劃分，比如大阪櫻之宮附近，北區(qū)和都島區(qū)隔川相望，櫻之宮站到達(dá)大阪房價(jià)頂點(diǎn)的梅田只有兩站電車車程，大阪第一商業(yè)中心和嫻靜居住區(qū)只隔著一條很窄的河而已，房價(jià)卻差了2倍，可謂涇渭分明，這在北上廣深等一線城市是幾乎不可想象的。

其實(shí)光這一點(diǎn)就可以讓不少無良中介做文章了，比如"距離動(dòng)物園一街之隔，毗鄰天王寺頂級(jí)商圈"，在大阪，高尚住宅區(qū)夕陽丘可以這么吹，著名的紅燈區(qū)飛田新地也可以......

Q4建筑年代

很多關(guān)注日本不動(dòng)產(chǎn)的人都喜歡將重點(diǎn)放在收益率上，動(dòng)輒6-10%的收益率，這樣的房子日本確實(shí)有不少，但是更多的是基于30年甚至于40年以上的房齡，日本的房子維護(hù)保養(yǎng)也確實(shí)完善，但是畢竟物理損耗是個(gè)不可逆的過程，即便是如日本這般全球頂級(jí)的建筑修繕?biāo)剑?0-40年后建筑物依然面臨著不可忽視的老化，一些看不見摸不著的地方，比如墻體內(nèi)管線，會(huì)在這個(gè)年齡段的房屋中出現(xiàn)"薛定諤的故障"，損壞一旦發(fā)生對你來說就是100%的概率，砸墻拆磚那都是輕的，左鄰右舍以及樓下侵蝕賠償什么的，比如1000萬日元的房子，基本上3-5年的收益就全搭進(jìn)去了。

置業(yè)買房都是奔著掙錢來的，至少別賠，這種"薛定諤的故障"怎么規(guī)避呢，很簡單: 好地段、大廠商、新房齡。在投資日本房產(chǎn)時(shí)，即便是按照10年-15年的投資周期測算，選擇20年以內(nèi)房齡的物件也是個(gè)比較穩(wěn)妥的方案，一是價(jià)格水平在這個(gè)房齡段上更趨于合理，二是到你脫手之前也扛得住歲月的殺豬刀，再加上大手開發(fā)商以及靠譜管理公司的品質(zhì)加持，這房子拿在手里還是很穩(wěn)的。

聲明：本文圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。

上面就是小編為大家?guī)淼?strong>日本房產(chǎn)面面觀，了解這些會(huì)有助于您的海外投資之路的全部內(nèi)容了，更多精彩請持續(xù)關(guān)注我們。（該文共2880字）