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目前，中國一線及熱點二線城市房地產(chǎn)市場進入“量跌價穩(wěn)”階段，但對很多年輕的城市打拼者而言，短期內(nèi)買房仍然顯得遙不可及。而各地正在探索建立的“購租并舉”住房制度，都預(yù)示著租賃市場即將迎來“黃金發(fā)展期”。
新華社報道稱，目前中國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家成熟的房地產(chǎn)市場中，專業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。
隨著政策的密集出臺，這樣的情況勢必將得到改善。8月1日，杭州探索構(gòu)建政府公租房和市場租賃房相結(jié)合的“大租賃”新平臺，促進一、二、三級市場聯(lián)動發(fā)展，形成對商品房銷售市場的有效補充。8月7日，上海市政府正式批復(fù)《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，新增住宅建筑面積約920萬平方米，九成用于租賃住宅。
經(jīng)濟參考報援引一份報告的數(shù)據(jù)稱，到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。
此外，北京市住建委對外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，這一政策此前已經(jīng)在多個城市試行。
在國際上，荷蘭很大一部分社會總存量房為創(chuàng)立于20世紀(jì)初期的荷蘭社會租賃部門——住房協(xié)會所擁有和管理。非盈利性質(zhì)住房協(xié)會的存在保障了低收入居民可以以合理價格租賃住房，而對于希望購房的住戶，購房者可以以市場價格6.7折到7.5折不等的折扣購入住房，但未來出售需要與住房協(xié)會共享房屋增值部分的50%收益，此外，住房協(xié)會具有優(yōu)先回購權(quán)。這也使得三分之二沒有自住房的荷蘭家庭能夠安定的生活。
住房協(xié)會在荷蘭具有相當(dāng)獨特的地位，它擁有相對程度較高的行政自由，并且總體上財務(wù)狀況穩(wěn)健。財務(wù)上，不同地區(qū)的住房協(xié)會根據(jù)區(qū)域的先天條件和具體情況，決定不同的投資組合，有的住房協(xié)會盡量銷售地段不佳的存量房，而在地段較好處保有租賃房；有的區(qū)域人口充足，而在其他區(qū)域也有一定存量房，則籌謀進一步擴張。
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荷蘭阿姆斯特丹。 本文圖片均為視覺中國資料圖
荷蘭建筑面積僅占國土面積8.6%
我們說的荷蘭實際上指代了整個尼德蘭王國。尼德蘭（Nederland）在字面意思上是指低海拔國家，實際上說的就是荷蘭本土，因為荷蘭大部分的國土都低于海平線1米，又因境內(nèi)北荷蘭省和南荷蘭省最為出名而得名。尼德蘭王國由尼德蘭、阿魯巴、庫拉索和荷屬圣馬丁4個構(gòu)成國組成了君主立憲制的復(fù)合國，是以尼德蘭本土為核心的主權(quán)國家。
荷蘭國土總面積約41543平方千米（相當(dāng)于2/5江蘇省面積），位于歐洲西北部，與德國、比利時接壤。至2015年，荷蘭總?cè)丝?690多萬，其中移民人口366.5萬，占21.7%。粗略計算，人口密度為407人/平方千米，是歐盟人口密度最高的國家之一。近年來，荷蘭移民政策一直在收緊，增加考試難度，延長入籍年限，以減少外籍人口。
為了生存和發(fā)展，荷蘭人竭力保護原本不大的國土，避免在海水漲潮時遭“滅頂之災(zāi)”。早在13世紀(jì)，荷蘭就筑堤壩攔海水，再用風(fēng)動水車抽干圍堰內(nèi)的水。幾百年來，荷蘭修筑的海堤長達1800千米，增加土地面積約6000平方千米。是而，荷蘭以海堤、風(fēng)車聞名于世。
此外，荷蘭土地的54%用于農(nóng)業(yè)，留給建筑的面積只有3559.86平方千米，約占國土面積8.6%。這其中，住房建設(shè)用地愈加有限。
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荷蘭阿姆斯特丹Westerdok濱水區(qū)。
超過2/3的家庭沒有自住房
荷蘭人口密度高，又主要集中在西部城市地區(qū)——“Randstad”。4個最大的城市——首都阿姆斯特丹、海港城市鹿特丹、中央政府所在地海牙和烏得勒支都位于這個地區(qū)。這里是荷蘭主要的經(jīng)濟聚集帶，國民收入占全國的一半。
根據(jù)荷蘭統(tǒng)計局7月公布的數(shù)據(jù)，今年6月荷蘭現(xiàn)房的平均售價為26.4萬歐元，與年初相比漲了2%，相當(dāng)于金融危機爆發(fā)前2008年8月荷蘭房價最高點。同時，“Randstad”目前約有114.4萬套存量房，房價漲幅最快，其中鹿特丹和阿姆斯特丹在今年二季度，公寓價格同比漲幅都達到13.4%。
房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇也刺激了最近幾年房屋經(jīng)紀(jì)的增加，2017年荷蘭有9000多經(jīng)紀(jì)人，自2010年的7年間增加了10%。2016年荷蘭現(xiàn)房銷售數(shù)量升至近21.5萬套，2017年年初銷售還保持在高位，有近7.3萬套現(xiàn)房出售。2017年二季度預(yù)期凈銷售額同比增長12.6%，代理和房地產(chǎn)經(jīng)理看好未來的銷售，只有1%的從業(yè)者認(rèn)為會減少營業(yè)額。
但勞動力匱乏是新的問題，荷蘭中央統(tǒng)計局6月數(shù)據(jù)表明，失業(yè)率下降到勞動力的4.9%，這是自2011年夏天的第一次，在勞動力市場上不到5%的人可以很快找到工作。
同時，2016年荷蘭工資同比增長了1.8%，為6年新高。2017年一季度，家庭實際可支配收入上升2.1%，是自2014年第二季度以來的連續(xù)第12個季度增長。截至2014年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，荷蘭共有755.5萬戶家庭，每戶平均人口2.2人，平均總收入5.96萬歐元，平均可支配收入3.5萬歐元。但截至2016年，僅有230萬戶家庭擁有自住房。
有意思的是，荷蘭新建房和存量房的數(shù)量都在下降，但住房協(xié)會并沒有大興土木蓋房。荷蘭《住房法》有三層管理機制，住房協(xié)會要接受中央政府對財務(wù)和物資的監(jiān)管，還要接受地方政府的監(jiān)控和管理，符合空間和住宅規(guī)劃的政策安排。
另一方面，為了保證社會住房協(xié)會在資本市場以較低利息獲得充足的資金進行社會住宅項目的開發(fā)建設(shè)，荷蘭建立了中央住房基金、社會住房擔(dān)?；?、以及政府擔(dān)保的三級安全網(wǎng)體系。
從住宅的社會分布來說，荷蘭大城市社會租賃住房的比重要高于中小城市。由于大城市人口密度大，房屋價格較高，擁有自有住房比較困難，自有住房比重較低，社會住房比重普遍較高。阿姆斯特丹（48%）、鹿特丹（50%）、海牙（38%）、烏特勒支（35%）四大城市社會租賃住房比重均高于全國33%的水平。荷蘭四大城市社會住房協(xié)會擁有的社會住宅占全國全部社會住宅總量的20%。
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荷蘭海邊小鎮(zhèn)弗朗丹。
“宜居性”被明文規(guī)定
由于用地緊張，所以需要空間規(guī)劃保證各項功能的用地和空間，將住房、經(jīng)濟活動、休閑、自然保護、交通、環(huán)境以及其他用地盡可能平衡地配置。合理的規(guī)劃使得荷蘭既沒有特別大的城市，也沒有小而孤立的村莊，配套設(shè)施都較為完善。
荷蘭憲法規(guī)定“政府關(guān)注促進提供充足的住房”。創(chuàng)立之初，荷蘭住房協(xié)會是為工薪階層提供經(jīng)濟適用房的法人組織。各地方政府也頻繁地參與相關(guān)事務(wù)，以滿足荷蘭租賃住房市場中中低端人群的需求。
至20世紀(jì)90年代，由于公共住房的成本增加，迫使地方政府放棄了對公共住房的直接控制權(quán)，并將政府的存量房移交給了住房協(xié)會。1995年，荷蘭取消了對新建社會住房的直接補貼，以支持租金減免政策。多數(shù)住房協(xié)會包括地方政府經(jīng)營的協(xié)會，轉(zhuǎn)變?yōu)榱朔菭I利的社團法人。在經(jīng)過合并浪潮后，荷蘭住房協(xié)會轉(zhuǎn)型為混合組織——執(zhí)行公共任務(wù)和迎合市場需求相結(jié)合。住房協(xié)會通過以自有資產(chǎn)進行借貸和迎合市場需求所獲得收益，來為大規(guī)模非營利的公共任務(wù)提供資金。
雖然每個住房協(xié)會均可單獨制定目標(biāo)，但都必須在社會住房管理法令（BBSH）規(guī)定的范圍進行。BBSH為住房協(xié)會制定了6個基本任務(wù)：
1.保證財務(wù)連續(xù)性；2.為低收入承租人提供經(jīng)濟適用房；3.維護存量房的質(zhì)量；4.給予承租人在政策和住房管理上的話語權(quán)；5.宜居性，提高并維護社區(qū)的生活質(zhì)量；6.提供住房和生活照顧。
圍繞這6個基本任務(wù)，不同地區(qū)的住房協(xié)會根據(jù)區(qū)域情況制定自己的投資組合。有的住房協(xié)會傾向于擴張投資區(qū)域；有的傾向于將投資分配到相對窮困的社區(qū)，通過翻新、拆遷和新建來提高存量房的質(zhì)量，并增加自有住房，在較富裕地區(qū)則增加社會租賃住房；有的住房協(xié)會位于正在重建的地區(qū)，它的存量房要盡可能坐落在具有吸引力的社區(qū)，以有利于出售；有的在行政區(qū)運營，但存量房相當(dāng)大的比例是位于偏遠(yuǎn)位置的小戶型，它則會通過拆遷和出售減少位置不好的資產(chǎn)，再新建大戶型的房屋和適合小家庭的房屋。
值得一提的是，提高和維持住房協(xié)會所有的房屋所在地區(qū)的宜居性，作為一項單獨的公共任務(wù)于1997年被荷蘭社會住房法令所規(guī)定。宜居性包含了居民對于他們周圍居住環(huán)境的社會和物質(zhì)質(zhì)量以及條件和安全性所作的評估。
住房協(xié)會可用來改善和維護社會宜居性的方法有收購、銷售、拆遷、建造、翻建或維修住房和其他建筑物。雖然這些投資也有助于提高社區(qū)的生活質(zhì)量，但主要目的在于改善存量房的實體質(zhì)量。
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荷蘭阿姆斯特丹。
共享收益和優(yōu)先回購權(quán)
荷蘭的社會租賃部門比鄰近國家要大，而低收入家庭擁有自己住房的比例卻相對較低。這種現(xiàn)象很大程度上是由于過去社會租賃部門的強勢地位所造成的，其間很多中低收入家庭一直在追求擁有自己的住房。
由于相對較低的租金和以收入為基礎(chǔ)的租金補貼，以及1990年代房產(chǎn)價格大幅提高和住房房貸額度逐漸減少，從社會租賃部門轉(zhuǎn)換到住房自有部門的門檻變得越來越高。由于許多住戶在購買住房后會減低其經(jīng)濟能力，所以即使收入增加，他們也仍然會選擇住在社會租賃住房里。
2002年，鹿特丹的Woobron住房協(xié)會提出了“客戶選擇”概念，并在2003年將其改名為Te Woon。Te Woon項目為租戶和尋房者提供一個可以選擇自己喜好的居住形式，以及以單獨所有或共有購房的機會。
現(xiàn)租戶和新住戶可以選擇的居住形式包括傳統(tǒng)的租賃協(xié)議；為期5年或10年的固定租賃；在Koopgarant（Woobron創(chuàng)立的買房經(jīng)紀(jì)基金）項目下，以7.5折購買住房（新住宅可有33.3%的折扣率），與一個回購保證，可持有房產(chǎn)增值部分的50%；以市場價值購買住房，而住房協(xié)會有優(yōu)先回購權(quán)。
從那以后，已經(jīng)有超過100個住房協(xié)會，通過Woobron創(chuàng)辦的Koopgarant基金獲得了執(zhí)行項目的授權(quán)，并有幾十家住房協(xié)會采納了這個項目。
Koopgarant使低收入住戶以較低的價格、較小的風(fēng)險從社會租賃部門轉(zhuǎn)入業(yè)主居住者部門，并且不需要花費轉(zhuǎn)移的費用。
住房協(xié)會對不合格住房的定義是，任何住房協(xié)會的介入只能產(chǎn)生少量價值或沒有附加值的住房。這些房子通常價格昂貴，或者不在管理范圍。
不適合出售的存量房包含預(yù)期壽命有限，15年內(nèi)就要進行翻新或者進行大規(guī)模重建，或者出售會造成住房存量的分割與復(fù)雜的重建方案。
此外，有Te Woon標(biāo)簽的住房可以整批提供給租戶，或在情況改變后提供給尋房者。
根據(jù)代爾夫特研究中心的研究統(tǒng)計，從2003年到2007年，Woobron住房協(xié)會在Te Woon項目中提供了約14000套住房，占總住房數(shù)的33%。至2006年底，通過Koopgarant基金出售的住房有4086套，通過優(yōu)先回購權(quán)出售了233套。
回購保證和優(yōu)先回購權(quán)，為住戶和住房協(xié)會提供了雙向保證。根據(jù)荷蘭中央統(tǒng)計局7月公布的數(shù)據(jù)，荷蘭土地注冊處6月現(xiàn)房銷售共注冊有21686套；2017年上半年共計114281套，同比增長約25%。
荷蘭住房協(xié)會的資本是圍繞它的資產(chǎn)價值運行的。存量房具有政策價值和市場價值。政策價值，是指未來所有租金收益的現(xiàn)金價值（扣除維修運營費用），屬于自由使用的資本，并且包含了避免住房協(xié)會陷入財務(wù)危機的緩沖價值。
政策價值和市場價值的差距是潛在存在的，比如大多數(shù)住房要在住戶使用后一段時間才會空出來，政策限制這部分價值不能用來投資。
Koopgarant的銷售使得資產(chǎn)可以變現(xiàn)，而且住房可以在一段時間后回歸到住房協(xié)會的投資組合中。這就產(chǎn)生了額外的資金來建設(shè)改造住房，或提供房租補貼，或其他公共任務(wù)。社會租賃住房的銷售不只會改善生活氛圍，也會使社區(qū)人口更混合而避免出現(xiàn)貧民窟。
以上就是學(xué)校百科網(wǎng)的小編對荷蘭人是這樣實現(xiàn)買房夢的以及它的詳細(xì)介紹與分析，相信大家看完之后都已經(jīng)對這方面有了更詳細(xì)的認(rèn)識與了解。