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目前，中國(guó)一線(xiàn)及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“量跌價(jià)穩(wěn)”階段，但對(duì)很多年輕的城市打拼者而言，短期內(nèi)買(mǎi)房仍然顯得遙不可及。而各地正在探索建立的“購(gòu)租并舉”住房制度，都預(yù)示著租賃市場(chǎng)即將迎來(lái)“黃金發(fā)展期”。

新華社報(bào)道稱(chēng)，目前中國(guó)住房租賃市場(chǎng)中，約90%的房源為個(gè)人出租，而在一些國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專(zhuān)業(yè)租賃企業(yè)提供房源占比在30%左右。

隨著政策的密集出臺(tái)，這樣的情況勢(shì)必將得到改善。8月1日，杭州探索構(gòu)建政府公租房和市場(chǎng)租賃房相結(jié)合的“大租賃”新平臺(tái)，促進(jìn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，形成對(duì)商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。8月7日，上海市政府正式批復(fù)《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》，新增住宅建筑面積約920萬(wàn)平方米，九成用于租賃住宅。

經(jīng)濟(jì)參考報(bào)援引一份報(bào)告的數(shù)據(jù)稱(chēng)，到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

此外，北京市住建委對(duì)外宣布《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。根據(jù)該辦法，北京擬新推“共有產(chǎn)權(quán)住房”，買(mǎi)房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán)，這一政策此前已經(jīng)在多個(gè)城市試行。

在國(guó)際上，荷蘭很大一部分社會(huì)總存量房為創(chuàng)立于20世紀(jì)初期的荷蘭社會(huì)租賃部門(mén)——住房協(xié)會(huì)所擁有和管理。非盈利性質(zhì)住房協(xié)會(huì)的存在保障了低收入居民可以以合理價(jià)格租賃住房，而對(duì)于希望購(gòu)房的住戶(hù)，購(gòu)房者可以以市場(chǎng)價(jià)格6.7折到7.5折不等的折扣購(gòu)入住房，但未來(lái)出售需要與住房協(xié)會(huì)共享房屋增值部分的50%收益，此外，住房協(xié)會(huì)具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。這也使得三分之二沒(méi)有自住房的荷蘭家庭能夠安定的生活。

住房協(xié)會(huì)在荷蘭具有相當(dāng)獨(dú)特的地位，它擁有相對(duì)程度較高的行政自由，并且總體上財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。財(cái)務(wù)上，不同地區(qū)的住房協(xié)會(huì)根據(jù)區(qū)域的先天條件和具體情況，決定不同的投資組合，有的住房協(xié)會(huì)盡量銷(xiāo)售地段不佳的存量房，而在地段較好處保有租賃房；有的區(qū)域人口充足，而在其他區(qū)域也有一定存量房，則籌謀進(jìn)一步擴(kuò)張。

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荷蘭阿姆斯特丹。 本文圖片均為視覺(jué)中國(guó)資料圖

荷蘭建筑面積僅占國(guó)土面積8.6%

我們說(shuō)的荷蘭實(shí)際上指代了整個(gè)尼德蘭王國(guó)。尼德蘭（Nederland）在字面意思上是指低海拔國(guó)家，實(shí)際上說(shuō)的就是荷蘭本土，因?yàn)楹商m大部分的國(guó)土都低于海平線(xiàn)1米，又因境內(nèi)北荷蘭省和南荷蘭省最為出名而得名。尼德蘭王國(guó)由尼德蘭、阿魯巴、庫(kù)拉索和荷屬圣馬丁4個(gè)構(gòu)成國(guó)組成了君主立憲制的復(fù)合國(guó)，是以尼德蘭本土為核心的主權(quán)國(guó)家。

荷蘭國(guó)土總面積約41543平方千米（相當(dāng)于2/5江蘇省面積），位于歐洲西北部，與德國(guó)、比利時(shí)接壤。至2015年，荷蘭總?cè)丝?690多萬(wàn)，其中移民人口366.5萬(wàn)，占21.7%。粗略計(jì)算，人口密度為407人/平方千米，是歐盟人口密度最高的國(guó)家之一。近年來(lái)，荷蘭移民政策一直在收緊，增加考試難度，延長(zhǎng)入籍年限，以減少外籍人口。

為了生存和發(fā)展，荷蘭人竭力保護(hù)原本不大的國(guó)土，避免在海水漲潮時(shí)遭“滅頂之災(zāi)”。早在13世紀(jì)，荷蘭就筑堤壩攔海水，再用風(fēng)動(dòng)水車(chē)抽干圍堰內(nèi)的水。幾百年來(lái)，荷蘭修筑的海堤長(zhǎng)達(dá)1800千米，增加土地面積約6000平方千米。是而，荷蘭以海堤、風(fēng)車(chē)聞名于世。

此外，荷蘭土地的54%用于農(nóng)業(yè)，留給建筑的面積只有3559.86平方千米，約占國(guó)土面積8.6%。這其中，住房建設(shè)用地愈加有限。

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荷蘭阿姆斯特丹Westerdok濱水區(qū)。

超過(guò)2/3的家庭沒(méi)有自住房

荷蘭人口密度高，又主要集中在西部城市地區(qū)——“Randstad”。4個(gè)最大的城市——首都阿姆斯特丹、海港城市鹿特丹、中央政府所在地海牙和烏得勒支都位于這個(gè)地區(qū)。這里是荷蘭主要的經(jīng)濟(jì)聚集帶，國(guó)民收入占全國(guó)的一半。

根據(jù)荷蘭統(tǒng)計(jì)局7月公布的數(shù)據(jù)，今年6月荷蘭現(xiàn)房的平均售價(jià)為26.4萬(wàn)歐元，與年初相比漲了2%，相當(dāng)于金融危機(jī)爆發(fā)前2008年8月荷蘭房?jī)r(jià)最高點(diǎn)。同時(shí)，“Randstad”目前約有114.4萬(wàn)套存量房，房?jī)r(jià)漲幅最快，其中鹿特丹和阿姆斯特丹在今年二季度，公寓價(jià)格同比漲幅都達(dá)到13.4%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇也刺激了最近幾年房屋經(jīng)紀(jì)的增加，2017年荷蘭有9000多經(jīng)紀(jì)人，自2010年的7年間增加了10%。2016年荷蘭現(xiàn)房銷(xiāo)售數(shù)量升至近21.5萬(wàn)套，2017年年初銷(xiāo)售還保持在高位，有近7.3萬(wàn)套現(xiàn)房出售。2017年二季度預(yù)期凈銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12.6%，代理和房地產(chǎn)經(jīng)理看好未來(lái)的銷(xiāo)售，只有1%的從業(yè)者認(rèn)為會(huì)減少營(yíng)業(yè)額。

但勞動(dòng)力匱乏是新的問(wèn)題，荷蘭中央統(tǒng)計(jì)局6月數(shù)據(jù)表明，失業(yè)率下降到勞動(dòng)力的4.9%，這是自2011年夏天的第一次，在勞動(dòng)力市場(chǎng)上不到5%的人可以很快找到工作。

同時(shí)，2016年荷蘭工資同比增長(zhǎng)了1.8%，為6年新高。2017年一季度，家庭實(shí)際可支配收入上升2.1%，是自2014年第二季度以來(lái)的連續(xù)第12個(gè)季度增長(zhǎng)。截至2014年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，荷蘭共有755.5萬(wàn)戶(hù)家庭，每戶(hù)平均人口2.2人，平均總收入5.96萬(wàn)歐元，平均可支配收入3.5萬(wàn)歐元。但截至2016年，僅有230萬(wàn)戶(hù)家庭擁有自住房。

有意思的是，荷蘭新建房和存量房的數(shù)量都在下降，但住房協(xié)會(huì)并沒(méi)有大興土木蓋房。荷蘭《住房法》有三層管理機(jī)制，住房協(xié)會(huì)要接受中央政府對(duì)財(cái)務(wù)和物資的監(jiān)管，還要接受地方政府的監(jiān)控和管理，符合空間和住宅規(guī)劃的政策安排。

另一方面，為了保證社會(huì)住房協(xié)會(huì)在資本市場(chǎng)以較低利息獲得充足的資金進(jìn)行社會(huì)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，荷蘭建立了中央住房基金、社會(huì)住房擔(dān)保基金、以及政府擔(dān)保的三級(jí)安全網(wǎng)體系。

從住宅的社會(huì)分布來(lái)說(shuō)，荷蘭大城市社會(huì)租賃住房的比重要高于中小城市。由于大城市人口密度大，房屋價(jià)格較高，擁有自有住房比較困難，自有住房比重較低，社會(huì)住房比重普遍較高。阿姆斯特丹（48%）、鹿特丹（50%）、海牙（38%）、烏特勒支（35%）四大城市社會(huì)租賃住房比重均高于全國(guó)33%的水平。荷蘭四大城市社會(huì)住房協(xié)會(huì)擁有的社會(huì)住宅占全國(guó)全部社會(huì)住宅總量的20%。

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荷蘭海邊小鎮(zhèn)弗朗丹。

“宜居性”被明文規(guī)定

由于用地緊張，所以需要空間規(guī)劃保證各項(xiàng)功能的用地和空間，將住房、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)、休閑、自然保護(hù)、交通、環(huán)境以及其他用地盡可能平衡地配置。合理的規(guī)劃使得荷蘭既沒(méi)有特別大的城市，也沒(méi)有小而孤立的村莊，配套設(shè)施都較為完善。

荷蘭憲法規(guī)定“政府關(guān)注促進(jìn)提供充足的住房”。創(chuàng)立之初，荷蘭住房協(xié)會(huì)是為工薪階層提供經(jīng)濟(jì)適用房的法人組織。各地方政府也頻繁地參與相關(guān)事務(wù)，以滿(mǎn)足荷蘭租賃住房市場(chǎng)中中低端人群的需求。

至20世紀(jì)90年代，由于公共住房的成本增加，迫使地方政府放棄了對(duì)公共住房的直接控制權(quán)，并將政府的存量房移交給了住房協(xié)會(huì)。1995年，荷蘭取消了對(duì)新建社會(huì)住房的直接補(bǔ)貼，以支持租金減免政策。多數(shù)住房協(xié)會(huì)包括地方政府經(jīng)營(yíng)的協(xié)會(huì)，轉(zhuǎn)變?yōu)榱朔菭I(yíng)利的社團(tuán)法人。在經(jīng)過(guò)合并浪潮后，荷蘭住房協(xié)會(huì)轉(zhuǎn)型為混合組織——執(zhí)行公共任務(wù)和迎合市場(chǎng)需求相結(jié)合。住房協(xié)會(huì)通過(guò)以自有資產(chǎn)進(jìn)行借貸和迎合市場(chǎng)需求所獲得收益，來(lái)為大規(guī)模非營(yíng)利的公共任務(wù)提供資金。

雖然每個(gè)住房協(xié)會(huì)均可單獨(dú)制定目標(biāo)，但都必須在社會(huì)住房管理法令（BBSH）規(guī)定的范圍進(jìn)行。BBSH為住房協(xié)會(huì)制定了6個(gè)基本任務(wù)：

1.保證財(cái)務(wù)連續(xù)性；2.為低收入承租人提供經(jīng)濟(jì)適用房；3.維護(hù)存量房的質(zhì)量；4.給予承租人在政策和住房管理上的話(huà)語(yǔ)權(quán)；5.宜居性，提高并維護(hù)社區(qū)的生活質(zhì)量；6.提供住房和生活照顧。

圍繞這6個(gè)基本任務(wù)，不同地區(qū)的住房協(xié)會(huì)根據(jù)區(qū)域情況制定自己的投資組合。有的住房協(xié)會(huì)傾向于擴(kuò)張投資區(qū)域；有的傾向于將投資分配到相對(duì)窮困的社區(qū)，通過(guò)翻新、拆遷和新建來(lái)提高存量房的質(zhì)量，并增加自有住房，在較富裕地區(qū)則增加社會(huì)租賃住房；有的住房協(xié)會(huì)位于正在重建的地區(qū)，它的存量房要盡可能坐落在具有吸引力的社區(qū)，以有利于出售；有的在行政區(qū)運(yùn)營(yíng)，但存量房相當(dāng)大的比例是位于偏遠(yuǎn)位置的小戶(hù)型，它則會(huì)通過(guò)拆遷和出售減少位置不好的資產(chǎn)，再新建大戶(hù)型的房屋和適合小家庭的房屋。

值得一提的是，提高和維持住房協(xié)會(huì)所有的房屋所在地區(qū)的宜居性，作為一項(xiàng)單獨(dú)的公共任務(wù)于1997年被荷蘭社會(huì)住房法令所規(guī)定。宜居性包含了居民對(duì)于他們周?chē)幼…h(huán)境的社會(huì)和物質(zhì)質(zhì)量以及條件和安全性所作的評(píng)估。

住房協(xié)會(huì)可用來(lái)改善和維護(hù)社會(huì)宜居性的方法有收購(gòu)、銷(xiāo)售、拆遷、建造、翻建或維修住房和其他建筑物。雖然這些投資也有助于提高社區(qū)的生活質(zhì)量，但主要目的在于改善存量房的實(shí)體質(zhì)量。

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荷蘭阿姆斯特丹。

共享收益和優(yōu)先回購(gòu)權(quán)

荷蘭的社會(huì)租賃部門(mén)比鄰近國(guó)家要大，而低收入家庭擁有自己住房的比例卻相對(duì)較低。這種現(xiàn)象很大程度上是由于過(guò)去社會(huì)租賃部門(mén)的強(qiáng)勢(shì)地位所造成的，其間很多中低收入家庭一直在追求擁有自己的住房。

由于相對(duì)較低的租金和以收入為基礎(chǔ)的租金補(bǔ)貼，以及1990年代房產(chǎn)價(jià)格大幅提高和住房房貸額度逐漸減少，從社會(huì)租賃部門(mén)轉(zhuǎn)換到住房自有部門(mén)的門(mén)檻變得越來(lái)越高。由于許多住戶(hù)在購(gòu)買(mǎi)住房后會(huì)減低其經(jīng)濟(jì)能力，所以即使收入增加，他們也仍然會(huì)選擇住在社會(huì)租賃住房里。

2002年，鹿特丹的Woobron住房協(xié)會(huì)提出了“客戶(hù)選擇”概念，并在2003年將其改名為T(mén)e Woon。Te Woon項(xiàng)目為租戶(hù)和尋房者提供一個(gè)可以選擇自己喜好的居住形式，以及以單獨(dú)所有或共有購(gòu)房的機(jī)會(huì)。

現(xiàn)租戶(hù)和新住戶(hù)可以選擇的居住形式包括傳統(tǒng)的租賃協(xié)議；為期5年或10年的固定租賃；在Koopgarant（Woobron創(chuàng)立的買(mǎi)房經(jīng)紀(jì)基金）項(xiàng)目下，以7.5折購(gòu)買(mǎi)住房（新住宅可有33.3%的折扣率），與一個(gè)回購(gòu)保證，可持有房產(chǎn)增值部分的50%；以市場(chǎng)價(jià)值購(gòu)買(mǎi)住房，而住房協(xié)會(huì)有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)。

從那以后，已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)住房協(xié)會(huì)，通過(guò)Woobron創(chuàng)辦的Koopgarant基金獲得了執(zhí)行項(xiàng)目的授權(quán)，并有幾十家住房協(xié)會(huì)采納了這個(gè)項(xiàng)目。

Koopgarant使低收入住戶(hù)以較低的價(jià)格、較小的風(fēng)險(xiǎn)從社會(huì)租賃部門(mén)轉(zhuǎn)入業(yè)主居住者部門(mén)，并且不需要花費(fèi)轉(zhuǎn)移的費(fèi)用。

住房協(xié)會(huì)對(duì)不合格住房的定義是，任何住房協(xié)會(huì)的介入只能產(chǎn)生少量?jī)r(jià)值或沒(méi)有附加值的住房。這些房子通常價(jià)格昂貴，或者不在管理范圍。

不適合出售的存量房包含預(yù)期壽命有限，15年內(nèi)就要進(jìn)行翻新或者進(jìn)行大規(guī)模重建，或者出售會(huì)造成住房存量的分割與復(fù)雜的重建方案。

此外，有Te Woon標(biāo)簽的住房可以整批提供給租戶(hù)，或在情況改變后提供給尋房者。

根據(jù)代爾夫特研究中心的研究統(tǒng)計(jì)，從2003年到2007年，Woobron住房協(xié)會(huì)在Te Woon項(xiàng)目中提供了約14000套住房，占總住房數(shù)的33%。至2006年底，通過(guò)Koopgarant基金出售的住房有4086套，通過(guò)優(yōu)先回購(gòu)權(quán)出售了233套。

回購(gòu)保證和優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，為住戶(hù)和住房協(xié)會(huì)提供了雙向保證。根據(jù)荷蘭中央統(tǒng)計(jì)局7月公布的數(shù)據(jù)，荷蘭土地注冊(cè)處6月現(xiàn)房銷(xiāo)售共注冊(cè)有21686套；2017年上半年共計(jì)114281套，同比增長(zhǎng)約25%。

荷蘭住房協(xié)會(huì)的資本是圍繞它的資產(chǎn)價(jià)值運(yùn)行的。存量房具有政策價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。政策價(jià)值，是指未來(lái)所有租金收益的現(xiàn)金價(jià)值（扣除維修運(yùn)營(yíng)費(fèi)用），屬于自由使用的資本，并且包含了避免住房協(xié)會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的緩沖價(jià)值。

政策價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的差距是潛在存在的，比如大多數(shù)住房要在住戶(hù)使用后一段時(shí)間才會(huì)空出來(lái)，政策限制這部分價(jià)值不能用來(lái)投資。

Koopgarant的銷(xiāo)售使得資產(chǎn)可以變現(xiàn)，而且住房可以在一段時(shí)間后回歸到住房協(xié)會(huì)的投資組合中。這就產(chǎn)生了額外的資金來(lái)建設(shè)改造住房，或提供房租補(bǔ)貼，或其他公共任務(wù)。社會(huì)租賃住房的銷(xiāo)售不只會(huì)改善生活氛圍，也會(huì)使社區(qū)人口更混合而避免出現(xiàn)貧民窟。

以上就是學(xué)校百科網(wǎng)的小編對(duì)荷蘭人是這樣實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房夢(mèng)的以及它的詳細(xì)介紹與分析，相信大家看完之后都已經(jīng)對(duì)這方面有了更詳細(xì)的認(rèn)識(shí)與了解。