盡管土耳其里拉兌美元貶值以及其他一些人可能認(rèn)為是負(fù)面，例如全球通貨膨脹和俄羅斯和烏克蘭之間的戰(zhàn)爭，但房地產(chǎn)投資者意識到，當(dāng)投資需求下降時(shí)，由于與房地產(chǎn)投資無關(guān)的擔(dān)憂，最有利可圖的投資機(jī)會就形成了。我們今天將討論的原因證明了土耳其房地產(chǎn)價(jià)格上漲的合理性，并確認(rèn)只要需求繼續(xù)增長，這種上漲將是可持續(xù)的并不斷增長，過去幾年都證實(shí)了這一點(diǎn)。
今天仍有大量投資者在伊斯坦布爾尋找合適的房產(chǎn)，無論是住房還是投資，一定是在去年 2021 年下半年與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接觸過，也許其中一部分是自己訪問伊斯坦布爾的去年年中，看到一些房地產(chǎn)報(bào)價(jià)，當(dāng)時(shí)沒有決定購買任何一個。
如今，隨著春季的臨近，由于能夠安排近距離參觀并選擇合適的物業(yè)，投資者對新報(bào)價(jià)的要求不斷增加，但這些投資者對物業(yè)的新價(jià)格感到驚訝，價(jià)格上漲了在過去九個月內(nèi)，不少于 70%。2021 年 6 月價(jià)值 100.000 美元的房產(chǎn)，今天 2022 年 3 月的價(jià)值在 170.000 美元到 200.000 美元之間，那么在這段相對較短的時(shí)期內(nèi)發(fā)生了什么并極大地影響了房地產(chǎn)價(jià)格?是不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試圖以夸大的價(jià)格誤導(dǎo)客戶?還是房地產(chǎn)項(xiàng)目不合邏輯地抬高價(jià)格以增加利潤的原因?或者這種上漲是合乎邏輯和合理的，超出了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和開發(fā)商的控制范圍?
無論真正的原因是什么，我們注意到從 2022 年初到撰寫本文之日，數(shù)百名客戶不接受伊斯坦布爾房地產(chǎn)的新價(jià)格，在實(shí)地考察后，他們中的大多數(shù)人決定推遲再次所有權(quán)，也許房地產(chǎn)價(jià)格會回到原來的水平，伊斯坦布爾的房地產(chǎn)價(jià)格未來會恢復(fù)到以前的水平，還是上漲不可避免，未來一段時(shí)期將帶來更多的房地產(chǎn)價(jià)格?
如果不回答我們上面提出的問題，就不可能正確預(yù)測土耳其，特別是伊斯坦布爾的房地產(chǎn)價(jià)格的未來，通過這些問題，我們可以預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格計(jì)劃的進(jìn)展。
2022年土耳其房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因是什么?
與匯率相關(guān)的原因：
如果我們回到 2017 年，我們會發(fā)現(xiàn)土耳其里拉對美元的匯率相當(dāng)于 1 美元約 3.4 土耳其里拉，而當(dāng)時(shí)伊斯坦布爾西部一套 3 房住宅物業(yè)的價(jià)格為Beylikduzu 等住宅區(qū)的平均價(jià)格約為 610.000 土耳其里拉，相當(dāng)于約 180.000 美元，而今天相同房產(chǎn)的價(jià)格，土耳其里拉兌美元的平均匯率接近 15 里拉兌 1 美元等值大約 250 萬土耳其里拉，相當(dāng)于大約 165.000 美元，如果以美元等外幣計(jì)算，實(shí)際上在土耳其里拉的基礎(chǔ)上增加住宅房地產(chǎn)的價(jià)格并不會顯著改變其價(jià)格。
至于 2018 年末到 2021 年年中這段時(shí)間，土耳其里拉兌美元匯率大幅下跌，住宅房地產(chǎn)的價(jià)格幾乎保持不變，這意味著我們之前所說的房地產(chǎn)價(jià)格為610.000 土耳其里拉的價(jià)格略有上漲，達(dá)到 720.000 土耳其里拉，如果我們計(jì)算里拉對美元的匯率，這相當(dāng)于大約 90.000 美元，每美元等于 8 土耳其里拉(當(dāng)然匯率和實(shí)際價(jià)格這段時(shí)期的房產(chǎn)不是固定的，但如果我們以美元計(jì)算，我們會發(fā)現(xiàn)平均價(jià)格約為 90.000 美元)。
這意味著在此期間(2018 年底和 2021 年中期)，房地產(chǎn)價(jià)格非常有吸引力，如果以美元等外幣計(jì)算，則相當(dāng)于房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)格的一半。
很大一部分住宅樓盤不適合投資，這意味著該物業(yè)在功能方面可以適合您的家庭居住，但是在以后轉(zhuǎn)售時(shí)，如果以外幣計(jì)算，我們將發(fā)現(xiàn)售價(jià)接近購買價(jià)格甚至低于購買價(jià)格，所以我們一直在Right Home警告，有些投資物業(yè)在轉(zhuǎn)售時(shí)旨在達(dá)到更高的價(jià)格，無論其面積和房間數(shù)量。如果您有興趣，可以聯(lián)系我們獲取更多信息。
如果與 2018 年底土耳其里拉開始大幅下跌之前的價(jià)格相比，當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格并不高。
在此期間(2018 年末和 2021 年中)的降價(jià)被認(rèn)為是一個投資機(jī)會，即使是住宅物業(yè)也可以彌補(bǔ)過去幾個月的價(jià)格差距并恢復(fù)其真實(shí)價(jià)值。
這里我們有一個重要的問題：當(dāng)土耳其里拉兌美元貶值時(shí)，為什么房地產(chǎn)價(jià)格沒有直接上漲?
事實(shí)上，我們在之前的文章中多次提到，房地產(chǎn)市場是一個出類拔萃的本地市場，土耳其投資者意識到土耳其里拉兌美元的價(jià)值變化，但他的投資計(jì)劃大多是基于土耳其里拉，因此當(dāng)土耳其里拉的價(jià)值在短期內(nèi)減半時(shí)，在當(dāng)?shù)厥袌隽⒓磳⒎康禺a(chǎn)價(jià)格提高100%是沒有意義的，但是這種上漲肯定需要一段時(shí)間，而不是短的。
我們也不能忘記電暈病毒的出現(xiàn)及其對房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的負(fù)面影響，這反過來又推遲了進(jìn)一步的價(jià)格上漲。
但是今天，隨著建材價(jià)格的上漲，正如我們稍后將在以下幾點(diǎn)中看到的，價(jià)格差異已經(jīng)出現(xiàn)得非?？臁?/p>
與建材有關(guān)的原因：
盡管土耳其是許多建筑材料的出口國，如廚房、大理石、門和鎖，但它進(jìn)口了很大一部分主要建筑材料，如鐵和水泥。再來看看近幾年鐵和建材的價(jià)格走勢圖：
到2021年年中，鐵和建筑材料價(jià)格的大幅上漲，鐵類達(dá)到80%左右，其他建筑材料達(dá)到25%左右。
建筑材料價(jià)格的大幅上漲不僅會影響在建項(xiàng)目，還會影響到現(xiàn)房的價(jià)格，因?yàn)槌鍪郜F(xiàn)房的開發(fā)商需要支付新的價(jià)格。建筑材料開始他的新項(xiàng)目。
由于對廉價(jià)物業(yè)的高需求和對高價(jià)物業(yè)的低需求，即使是轉(zhuǎn)售和二手物業(yè)的報(bào)價(jià)也正在慢慢接近新物業(yè)的價(jià)格，這將不可避免地導(dǎo)致未來幾個月市場的平衡。
租金上漲的相關(guān)原因：
提高房地產(chǎn)價(jià)格以使其有資格獲得更高的租金回報(bào)是一個錯誤的等式，但事實(shí)恰恰相反，這意味著任何房產(chǎn)的高租金回報(bào)都有資格以更高的價(jià)格出售。
根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)，過去幾個月，土耳其，尤其是伊斯坦布爾，租金價(jià)格大幅上漲，在某些地區(qū)達(dá)到 120% 以上，平均為 84%。
這意味著大多數(shù)房產(chǎn)在一年內(nèi)就有資格獲得比前幾年有資格獲得的租金翻倍的租金，事實(shí)上，在沒有對該房產(chǎn)的真正需求的情況下，提高任何房產(chǎn)的租金是沒有價(jià)值的。新價(jià)格，這在伊斯坦布爾的大部分地區(qū)都很明顯，即有租戶愿意租用這些房產(chǎn)，即使它們的價(jià)格是去年的兩倍。
前幾年房地產(chǎn)價(jià)格上漲前的租金回報(bào)率平均約為4%至5%，而現(xiàn)在租金回報(bào)率翻倍后，將房價(jià)翻倍以保持同樣的百分比是合乎邏輯的。
與供需有關(guān)的原因：
冠狀病毒的負(fù)面影響和影響世界的經(jīng)濟(jì)衰退極大地影響了新項(xiàng)目的建立，因此對于伊斯坦布爾來說，需求已經(jīng)超過供應(yīng)，這當(dāng)然是導(dǎo)致今天市場上最初提供的房地產(chǎn)價(jià)格。
此外，重要基礎(chǔ)設(shè)施附近缺乏合適的建設(shè)用地，使得合適的建設(shè)用地需求量很大，這反過來導(dǎo)致甚至在開工前就已經(jīng)很高的地價(jià)。
經(jīng)濟(jì)原因：
美國的高通脹，很快伴隨著美聯(lián)儲的加息，這將導(dǎo)致貨幣兌美元貶值，美元將暫時(shí)獲得更大的強(qiáng)勢，從長遠(yuǎn)來看，其購買力會減弱。
世界尚未從冠狀病毒對制造或供應(yīng)鏈的負(fù)面經(jīng)濟(jì)影響中恢復(fù)過來，這反過來又導(dǎo)致總體成本上升，包括建筑成本，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。
政治原因：
最近的俄羅斯和烏克蘭之間的戰(zhàn)爭，一方面導(dǎo)致油價(jià)大幅上漲，另一方面也使投資者轉(zhuǎn)向擁有房地產(chǎn)等避風(fēng)港進(jìn)行投資，而不是開展戰(zhàn)爭可能導(dǎo)致的商業(yè)活動。完全停止。
肯定還有其他我們今天沒有提到的原因，但這些是證明整個土耳其，尤其是伊斯坦布爾正在目睹的房地產(chǎn)價(jià)格突然上漲的主要原因。
至于土耳其房地產(chǎn)價(jià)格的未來，可以通過評估我們提到的基本因素來預(yù)測，它們會繼續(xù)影響房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，還是會在未來幾年下降?讓我們拭目以待。
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