1.奧運會和短期租賃
2020年奧運會之前，旅游熱潮涌動，而沒有足夠的酒店來滿足需求，這為Airbnb類型的租賃業(yè)務打開了大門。雖然這項冒險可能會有風險，但對于某些人來說，利潤值得冒險。例如，東京附近的一家旅館每人每晚收費18，000日元，而短期出租業(yè)主的第一人稱收費10，000日元，每增加一位客人收取2，500日元，因此理論上可以有5個人在那住一個人在一家酒店的形象。他的一個單位是30平方米的一居室公寓，他以1000萬日元的價格購得。該單位的租金市場價格為每月80，000日元，但他將其出租給了Airbnb會員，平均每月收入為410，000日元?？鄢M用和貸款付款后，他每年可獲得25％的投資回報率。
不幸的是，盡管收入有可能比長期租賃方法更有利可圖，但這并不是那么簡單。根據(jù)政府的規(guī)章制度，只有管理短期住宿建筑群的大型房地產集團才能在短期住宿市場領域占據(jù)主導地位，從而將東京和周邊地區(qū)的私人運營商和小型公司趕出市場。此外，新法規(guī)賦予地方市政當局在任何時間允許或停止短期租金的完全酌處權，原因可能與該地區(qū)居民的抱怨相對微不足道。
有兩種解決方案：解決短期停留立法限制的一種選擇是擁有整個結構-無論是房屋還是小型建筑物-并將您的租賃期限設置為一個月或更長。作為建筑物所有者，您無需遵守建筑物管理部門的限制。第二種選擇是申請酒店執(zhí)照，自2016年以來，這種執(zhí)照變得更便宜，更容易。最低要求是五個獨立的單元。政府放寬了以前對有人值班的接待臺的要求。
2.稅前凈收益
您可以期望什么類型的產量？在日本各地，您可以找到收益率較高的物業(yè)，根據(jù)地區(qū)的不同，其稅前凈利潤在6％至12％之間。東京中部的房產通常為4％至5％，而郊區(qū)則最多為6.5％。請記住，東京的所有稅前凈值超過6％的物業(yè)，其吸引力可能都較弱，例如沒有電梯的四到五層樓，或者到最近的火車站或巴士站步行超過15分鐘。如果您對川崎，橫濱或千葉地區(qū)（成田機場所在的地區(qū)）等衛(wèi)星城市開放，則可能會發(fā)現(xiàn)凈稅前收益接近8％至9％。
注意日本房地產經紀人列表上的”凈收益“，而不是”稅前凈收益“，該收益不包括購買成本（房地產經紀人費用，購買稅，法律和注冊費用，買方代理費或保險），最高可以達到購買價格的15％到20％，收益還可能不包括物業(yè)管理費（租金總收入的5％到6％）。
3.轉租
投資東京房地產的好處之一是，與該國其他地區(qū)相比，該市擁有更多可能獲得轉租合同的選擇。轉租提供了穩(wěn)定和定期租金支付的好處，而無需使用物業(yè)經理或擔心租戶不付款，盡管這種情況在日本很少見。如果轉租公司不想再續(xù)訂租約，或者想少付錢，則可以隨時返回標準租賃。
4.分散風險
總而言之，就租賃現(xiàn)金流量而言，日本房地產市場是一個非常龐大，活躍且健康的市場，并且過去幾年來，頂級物業(yè)的價格在很長一段時間內也首次出現(xiàn)上漲。市場有機會適應個人標準。為了最大程度地降低風險并獲得最大的利潤，使您的投資組合多樣化可以包括從東京的6％到受歡迎的衛(wèi)星城市的中途和有吸引力的工業(yè)城鎮(zhèn)的12％的各種持股。
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