在第二次世界大戰(zhàn)后的20世紀(jì)50年代和70年代，菲律賓經(jīng)濟(jì)實(shí)際上相對(duì)發(fā)達(dá)。與日本和緬甸一樣，菲律賓是亞洲最富裕的國(guó)家之一。特別是在20世紀(jì)60年代末，菲律賓采取開放政策，積極吸引外資。其經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得顯著成效。1982年，菲律賓被世界銀行列為“中等收入國(guó)家”。然而，由于西部經(jīng)濟(jì)衰退等因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩。
菲律賓經(jīng)濟(jì)在過去十年中經(jīng)歷了一個(gè)黃金快速發(fā)展的時(shí)期，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)六年增長(zhǎng)超過7%。根據(jù)菲律賓國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月23日發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年菲律賓經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)6.7%，達(dá)到政府預(yù)期的6.5%-7.5%，略低于中國(guó)當(dāng)年的6.9%。
整個(gè)地區(qū)都掀起了一股熱潮。
在“一帶一路”政策的推動(dòng)下，沿線許多國(guó)家開始了新一輪的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱潮。機(jī)構(gòu)投資者在海外取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，使得許多個(gè)人投資者關(guān)注一帶一路地區(qū)的投資機(jī)會(huì)。菲律賓是眾多國(guó)家之一。
因此，盡管2016年在菲律賓的中國(guó)買家只是偶爾出現(xiàn)，但自2017年以來，中國(guó)內(nèi)地已成為最重要的房地產(chǎn)投資者。在這樣的潮流下，菲律賓的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況如何？
菲律賓人口超過1億，平均年齡只有26歲，占勞動(dòng)人口的75%。依靠大量會(huì)說英語的年輕人，菲律賓在短短十年內(nèi)成為世界上最大的商業(yè)服務(wù)外包中心之一，刺激了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激了對(duì)住房和辦公樓的需求。
根據(jù)2017年11月9日《馬尼拉公報(bào)》的報(bào)道，菲律賓交通部長(zhǎng)阿瑟·杜加爾德宣布，菲律賓首條耗資355.6億比索、由日本出資的地鐵線馬尼拉地鐵一期工程預(yù)計(jì)將于2022年年中竣工。
不僅僅是地鐵，菲律賓政府還計(jì)劃在2017年至2022年的六年內(nèi)投資8.4萬億比索(相當(dāng)于六年內(nèi)投資1.4萬億人民幣)用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。巨額基礎(chǔ)設(shè)施投資將刺激經(jīng)濟(jì)，這可能會(huì)使菲律賓經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)7%。據(jù)估計(jì)，菲律賓每年將增加100萬個(gè)工作崗位。此外，上述擁擠的街道場(chǎng)景可能不再存在。
投資蕭條與穩(wěn)定的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)
菲律賓有1000多萬海外工人，他們的收入不斷流入菲律賓。“菲律賓幫傭工人”不再像以前那樣被迫為生計(jì)而工作，而是成為菲律賓不可或缺的產(chǎn)業(yè)，支持當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展并帶來足夠的住房需求。
根據(jù)英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家智庫(kù)發(fā)布的“2017年中國(guó)海外投資指數(shù)”，菲律賓的排名從2015年的39位躍升至2017年的28位，增幅驚人。隨著“一帶一路”的發(fā)展，相信菲律賓將成為越來越重要的投資目的地。
2017年，馬尼拉金融中心和麥卡蒂中央商務(wù)區(qū)的整體房?jī)r(jià)上漲了7.91%，平均價(jià)格超過每平方米2萬元人民幣。然而，即使?jié)q幅不小，菲律賓首都馬尼拉的房?jī)r(jià)在亞洲國(guó)家的主要城市中仍處于低位，并處于價(jià)值低迷狀態(tài)。
總價(jià)格低，投資回報(bào)率超過7.5%
快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求導(dǎo)致了過高的租金回報(bào)率。
根據(jù)juwai.com獨(dú)家合作伙伴“全球房地產(chǎn)指南”的數(shù)據(jù)，馬尼拉目前的平均租金回報(bào)率超過7.5%，空置率不到8%。
根據(jù)馬尼拉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的說法，非菲律賓投資者目前可以花50萬元在馬尼拉購(gòu)買一套公寓出租，月租金為4000元，年租金收入相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的10%。如果是短期出租公寓，請(qǐng)查看airbnb中心區(qū)Makati的價(jià)格。一居室或兩居室的夜間價(jià)格從170元人民幣到420元人民幣不等。
與租金回報(bào)率已經(jīng)為負(fù)的中國(guó)城市北京和上海相比，在匯率穩(wěn)定的情況下，這種投資的吸引力是不言而喻的。
了解菲律賓住房市場(chǎng)的10個(gè)關(guān)鍵詞
01、國(guó)外買家無限量購(gòu)買
在菲律賓買房，對(duì)外國(guó)買家沒有身份要求。游客也可以買房子，基本上有護(hù)照。購(gòu)買限制與泰國(guó)等其他東南亞國(guó)家的規(guī)定大致相似，如:
1)外國(guó)買家只能購(gòu)買公寓，不能購(gòu)買土地和別墅；
2)在同一棟建筑中，外國(guó)買家購(gòu)買的單元數(shù)量不能超過40%
02.永久產(chǎn)權(quán)
永久產(chǎn)權(quán)，無論是外國(guó)買家還是本地人，都可以永久持有。
03、適合出租的小房間類型，無游泳池區(qū)域
在馬尼拉，公寓的房間類型較少，主要分為出租的小房間和自住的大房間。26-35平方米的小房間類型(房屋買賣租賃的主房間類型，面積小但廚房和衛(wèi)生設(shè)施齊全)；超過60平方米的大型公寓。請(qǐng)注意，在菲律賓，出售的面積是實(shí)際面積，沒有游泳池，它是精致的裝飾。
04.主要城市的房?jī)r(jià)相當(dāng)于國(guó)內(nèi)二線城市的房?jī)r(jià)。
菲律賓不同地區(qū)的房?jī)r(jià)差異很大，整體房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低。然而，在中國(guó)買家最集中的馬尼拉大都市區(qū)，房?jī)r(jià)在過去兩年大幅上漲，BGC、馬卡蒂市和奧爾蒂斯中心等一些有利于投資的地區(qū)的房?jī)r(jià)大多在每平方米2萬至3萬元之間。
05.高租金回報(bào)率
目前，在外國(guó)投資者集中在馬尼拉的地區(qū)，如馬卡蒂中央商務(wù)區(qū)的馬卡蒂中央商務(wù)區(qū)和奧蒂斯中心的奧爾蒂斯中心，租金水平相當(dāng)高。一般來說，一套28平方米的帶家具的公寓的租金相當(dāng)于每月3000多元人民幣，如果有兩套公寓，租金就會(huì)翻倍。如果是高端房產(chǎn)，租金甚至更高。為此，只要選擇需求旺盛的熱點(diǎn)地區(qū)，租金收益率就可以超過8%。
06.付款方式:10:10:80
目前，菲律賓的一手建筑大多是拍賣行，常用的付款方式是10%:10%:80%，即先付房?jī)r(jià)的10%，然后在房屋交付前24個(gè)月內(nèi)再付10%，最后一次性付款80%。一般來說，建議用美元現(xiàn)金兌換外幣、支票或信用卡進(jìn)行支付。2017年2月，中國(guó)銀聯(lián)宣布在菲律賓全面登陸。然而，目前只有菲律賓的一些銀行免收手續(xù)費(fèi)。國(guó)內(nèi)直接匯款成本相對(duì)較高，不推薦使用。
07.對(duì)外國(guó)買家沒有額外的稅收
外國(guó)買家在當(dāng)?shù)刭I房時(shí)沒有特別的稅，這和當(dāng)?shù)厝速I房時(shí)繳納的稅一樣。購(gòu)買新房和二手房的稅費(fèi)大致如下:
購(gòu)買新房子:12%的增值稅(一般包括在房?jī)r(jià)中)，沒有中介傭金(由開發(fā)商支付)
購(gòu)買二手房:買方需支付1.5%的過戶費(fèi)用(賣方需支付6%的增值稅和中介傭金)
08.這個(gè)過程大約需要3個(gè)月
無論是本地買家還是外國(guó)買家，在菲律賓買房的過程都非常相似和簡(jiǎn)單，但過程會(huì)相對(duì)較長(zhǎng)，大約需要3個(gè)月。
購(gòu)買新房子:選擇一個(gè)地點(diǎn)，和銷售一起看房子，交押金，兌換貨幣，簽訂付款合同，開發(fā)商辦理房產(chǎn)證。
購(gòu)買二手房:尋找房源，聯(lián)系中介，看房，議價(jià)，交押金，兌換貨幣，付款，簽訂合同，中介將協(xié)助辦理房產(chǎn)證的過戶。
09.外國(guó)人貸款需要工作或退休移民簽證
如果外國(guó)買家沒有菲律賓工作簽證或特別退休簽證(簡(jiǎn)稱特別退休簽證)，它基本上不能貸款。一般來說，工作簽證可以提供高達(dá)70%的貸款，最長(zhǎng)期限為10年，利率與當(dāng)?shù)厝讼嗤?br />
10.投資熱點(diǎn)
目前，中國(guó)買家大多集中在菲律賓首都馬尼拉。在面積超過600平方公里、人口超過1000萬的馬尼拉大都市區(qū)中，最受中國(guó)買家歡迎的投資區(qū)域還集中在馬尼拉都市區(qū)的舊金融中心馬卡蒂中央商務(wù)區(qū)(MakatiCBD)、浦東新區(qū)博尼法喬環(huán)球城(BGC)、新興金融區(qū)源匯、交通和物流中心帕賽等地區(qū)。
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