說到菲律賓房產(chǎn)，就不得不提到馬尼拉。馬尼拉房地產(chǎn)價格經(jīng)過20年穩(wěn)步增長期，前期主要投資人除了菲律賓本地中產(chǎn)階級和富裕階層之外，1000萬菲律賓海外勞工也是主力投資人。國際投資人，主要是新加坡，中國香港臺灣等地的投資人居多。
馬尼拉是世界級多元化國際名城，是菲律賓的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，集中了菲律賓60%以上的財富階層，人口總量已經(jīng)超過2400萬，人口密度在世界名列前茅，有著極其旺盛的房地產(chǎn)需求。這座古老又年輕的城市展現(xiàn)出越來越重要的國際地位。
從2016年開始起步，目前處于成長初期，預(yù)計還將持續(xù)增長6-8年以上，國際投資者中部分福建人率先進(jìn)入。大量福建人尤其是閩南人成功的嗅覺到馬尼拉地產(chǎn)的上漲信號，而且閩南人喜歡抱團(tuán)投資，前期的投資人已經(jīng)賺得盆滿缽滿。
很多做實業(yè)的生意人也開始“不務(wù)正業(yè)”，大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)。大量擁有大住房的老板們，鑒于租金確實有吸引力，不惜將自己的住房割愛，租給他們。自己則搬回馬尼拉華人區(qū)或者在辦公室附近較便宜的社區(qū)重新買一個新窩。
馬尼拉從二戰(zhàn)后的廢墟中興起?；仡櫄v史，我們看到這個人口密度超高的都市的興起。一個個城市中心從無到有，從低樓層到高樓，從老舊到新潮...
今日馬尼拉，人口稠密充滿活力，基礎(chǔ)設(shè)施加速完善中，并形成了靚麗的城市天際線。透過歷史，我們不難看出馬尼拉的發(fā)展速度正在不斷提速。馬卡蒂CBD 發(fā)展了50年才有今天的輝煌，BGC區(qū)區(qū)十幾年，就成為目前菲律賓頂級的新CBD。而馬尼拉灣區(qū)，則十幾年就成為目前全菲頂級的商業(yè)/旅游區(qū)，并將數(shù)年內(nèi)成為全菲最有潛力的下一個CBD。
讓我們看一下馬尼拉是個什么樣的都市吧，筆者在馬尼拉生活數(shù)年，見證了 城市的發(fā)展，這個被稱為“東方紐約”的包容萬象的城市，是一個自由開放的超大都市。作為菲律賓為宜的超級都市，虹吸效應(yīng)非常明顯。菲律賓的上流社會，政府高官，外交官以及來菲經(jīng)商工作的人士也集中在馬尼拉。下面將馬尼拉與中國具有一線房價的二線城市廈門進(jìn)行簡單的比較：
近些年，為了迎接馬尼拉房地產(chǎn)的繁榮，菲律賓各大開發(fā)商加快開發(fā)進(jìn)度，雖然一般一個項目的周期通常要5年，我們依然看到不斷有新的項目交付使用。一座座摩天大樓拔地而起，一棟棟大型商業(yè)設(shè)施投入使用，一排排寫字樓容納數(shù)萬工作人員。
不僅如此，除了本土開發(fā)商之外，境外開發(fā)商也開始進(jìn)軍菲律賓房地產(chǎn)，除此之外還有很多不知名的小型發(fā)展商也加入了這場淘金潮。積極拿地，盡快開工開賣，抓住好行情。所以，我們現(xiàn)在經(jīng)?？吹揭恍┬马椖颗d起，只是開發(fā)商的名字可能第一次聽說過，背后的投資人可能是幾個其他領(lǐng)域比較有實力的大佬。
經(jīng)歷從2016-2019年3年比較快速的上漲之后，馬尼拉的房價確實比之前高了一大截，很多區(qū)域甚至翻倍。有不少新進(jìn)來的投資人擔(dān)憂泡沫產(chǎn)生。誠然，我們投資需要考慮風(fēng)險評估風(fēng)險。因此，我們可以用租售比評估風(fēng)險。我們得出的結(jié)論是房價漲幅較大，租金同樣漲幅較大，但是租售比依然非常可觀。
菲律賓的房項目周期長，一般需要5年左右。筆者在菲深耕房地產(chǎn)數(shù)年，終于有幸能看明白一個項目的周期?；疽?guī)律如下：
1、大開發(fā)商拿地(可以買地也可以和地主合作開發(fā))，然后做規(guī)劃，做政府批文，做設(shè)計;
2、批文和圖紙就緒，就可以開賣了，實際上是賣圖紙?？捶恐饕强喘h(huán)境看工地看圖紙，買的其實是合同;
3、如果賣得快，可能數(shù)周就售完。如果盤很大，就邊賣邊建。
一般剛開始銷售的時候，價格最低，付款條件也比較好，比如美加房產(chǎn)提供60個月的0利息分期付款計劃。
對于有好幾座樓的項目，通常賣完一座開下一座，價格也是越開越高。同時，通常先開盤的也會先竣工。所以，很多聰明的投資人抓住機(jī)遇，拿第一批貨，占領(lǐng)先機(jī)。
4、如果一個項目快收房了，還有存貨，那么開發(fā)商會將5年分期付款縮短為1-2年?？⒐ぶ?，一般要求現(xiàn)金支付了，價格較期房期間上浮大。
5、一般來講，房屋臨近交工，開發(fā)商手上基本售完。這個時候二手市場上漲比較快，同時交易也變得非常活躍。通過開發(fā)商內(nèi)部更名，可以完成交易。如果采用0首付分期付款，臨近交房不支付尾款之前出售，很多投資人的資金回報率甚至達(dá)到數(shù)倍的回報。
根據(jù)筆者的觀察，馬尼拉的房產(chǎn)只要有資金養(yǎng)，都是賺錢的。炒期房，賺快錢。留著出租，賺長線，資產(chǎn)升值不容小覷。當(dāng)然，不同的項目，不同的付款方式投資回報不同?？傮w而言，交房前支付金額少，會有更多的操作空間。盡量不要突然資金斷裂或者看到一些利空消息就立即急售，以錯過盈利的幾乎。如果您對菲律賓房產(chǎn)感興趣，可以聯(lián)系學(xué)校百科進(jìn)行咨詢。
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