當(dāng)生活在加拿大的大多數(shù)人，明星，政府，白領(lǐng)，藍(lán)領(lǐng)等等加入房地產(chǎn)推銷大潮的時(shí)候，那么這樣的潮流離房?jī)r(jià)的崩盤還有多遠(yuǎn)？今天主要以加拿大經(jīng)濟(jì)的中心城市多倫多為例，這個(gè)看似的安定平靜、積極向上的城市，是否暗藏殺機(jī)，隨著近期的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)還安全嗎？

一、望眼整個(gè)加拿大的房?jī)r(jià)，呈一個(gè)上升趨勢(shì)。2009-2016過去8年中，多倫多樓市一直在漲。累計(jì)漲幅大約200%~800%，特別是多倫多地區(qū)的房?jī)r(jià)過去幾個(gè)月一直以15%－30%的驚人速度同比上漲。

多倫多，加拿大的經(jīng)濟(jì)中心就業(yè)機(jī)會(huì)多，有利于年輕人的發(fā)展，越來(lái)越多安省年輕人以及安省以外的年輕人來(lái)其平臺(tái)發(fā)展。其次多倫多，相對(duì)于加拿大整體的環(huán)境，多倫多是個(gè)居住的好地方，教育資源多，生活方式便利，臨近的城市風(fēng)景優(yōu)美，也是多數(shù)人考慮定居在多倫多的一個(gè)因素。09年到16年多倫多的常住人口，凈增加100多萬(wàn)人，流動(dòng)人口凈增加50萬(wàn)人，達(dá)到600萬(wàn)常住人口和近800萬(wàn)凈人口的規(guī)模。

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華。截止今年3月，獨(dú)棟住宅均價(jià)同比跳漲33.4%至120萬(wàn)加元，城中心區(qū)的獨(dú)棟住宅售價(jià)高達(dá)160萬(wàn)加元，聯(lián)排住宅（townhouse）和公寓均價(jià)也實(shí)現(xiàn)了近三分之一的同比漲幅。供不應(yīng)求被認(rèn)為是房?jī)r(jià)飆漲的主要原因。

多倫多房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月大多倫多地區(qū)的住宅地產(chǎn)銷量同比上漲17.7%，至1.2077萬(wàn)，其中公寓（condominium）和獨(dú)棟住宅（single-family detached home）的銷量漲幅最大。盡管新增掛牌數(shù)同比上漲15.2%至1.7051萬(wàn)，但掛牌數(shù)增幅仍趕不上銷售量的增長(zhǎng)，導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o側(cè)繼續(xù)趨緊。

當(dāng)然與國(guó)內(nèi)相比，不如國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的攀升力度，但是對(duì)于一個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，這些快速的增長(zhǎng)，讓政府內(nèi)部憂心忡忡。

舉一個(gè)例子：加拿大Condo一室一廳（50-60平米）的房子為例子，位于Bayview與Sheppard-Yonge 地鐵站附近，臨近富人區(qū)，2015年成交價(jià)格32萬(wàn)加幣以內(nèi)，如今同樣的位置估值40萬(wàn)加幣以上。

二、目前加拿大的自有住房率為70%，是全世界最高水平。

什么是自有住房率：“住房自有率”是國(guó)際上考察居民居住條件的常用指標(biāo)，其含義是指居住在自己擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭戶數(shù)占整個(gè)社會(huì)住房家庭戶數(shù)的比例。

住房自有率高了帶來(lái)了什么影響：家庭擁有自有住房，并不代表居住問題已經(jīng)解決。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家自有住房擁有率低，而落后國(guó)家的自有住房擁有率高。原因之一就是發(fā)達(dá)國(guó)家人口流動(dòng)性強(qiáng)，為了減少住房買賣的麻煩，很多人寧愿租房住而不是買房。相反地，落后國(guó)家人口流動(dòng)性較差，擁有自有住房的家庭，反而更可能居住在自己擁有的住房中。

住房自有率水平高的國(guó)家，幾乎都是經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展比較低的轉(zhuǎn)軌國(guó)家，而住房自有率低的國(guó)家則大多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家。其中住房自有率最低的當(dāng)屬瑞士，在1990年，住房自有率低至31%，緊隨其后的是瑞典和德國(guó)；而住房自有率最高是亞美尼亞，其在1998年時(shí)數(shù)值高達(dá)96.3%。由此可見，住房自有率高也不是什么值得稱道的事情，反倒是經(jīng)濟(jì)水平落后的標(biāo)志。

多倫多可謂是加拿大第一大城市，也是北美第四大城市，目前，房?jī)r(jià)漲勢(shì)已經(jīng)超過了曼哈頓、西雅圖、舊金山和溫哥華

三、在低利率的刺激下，加拿大居民負(fù)債水平高，目前家庭債務(wù)收入比率為169.4％，相對(duì)于往年的146%大幅提高。

我們可以拿幾年前美國(guó)的次貸危機(jī)為例子：

1. 金融機(jī)構(gòu)的所謂“創(chuàng)新”，制造了很多無(wú)法償還的貸款。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來(lái)的上漲趨勢(shì)使得美國(guó)人樂觀地認(rèn)為房?jī)r(jià)永不下跌，有人借款炒房，有人為房屋申請(qǐng)二次按揭進(jìn)行消費(fèi)。借款方有了（金融機(jī)構(gòu)），貸款方有了（消費(fèi)者），一筆一筆原本并不存在的資金就被金融機(jī)構(gòu)”創(chuàng)造“了出來(lái)。這個(gè)過程一直持續(xù)，直到大量次級(jí)貸款（借給信用較差的人的貸款）無(wú)法償還，金融機(jī)構(gòu)的資金鏈斷裂為止。這就是所謂的次貸危機(jī)。

3. 再看看如今安省家庭收入與房?jī)r(jià)的對(duì)比。

安省家庭收入與房?jī)r(jià)的對(duì)比

房?jī)r(jià)/收入比

四、目前房地產(chǎn)行業(yè)占加拿大GDP過高。

對(duì)比加拿大的老大哥美國(guó)。作為發(fā)達(dá)國(guó)家，房產(chǎn)不應(yīng)該是國(guó)家發(fā)展的經(jīng)濟(jì)支柱。

如今美國(guó)：服務(wù)業(yè)占最大比重，全國(guó)四分之三的勞力從事服務(wù)業(yè)。2007年美國(guó)房地產(chǎn)總值12萬(wàn)億美元，當(dāng)年美國(guó)的GDP是16萬(wàn)億美元，房地產(chǎn)和信貸這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)部門在頂峰時(shí)期主導(dǎo)整個(gè)美國(guó)的GDP。美國(guó)連續(xù)十多年的雙赤字現(xiàn)象并沒有轉(zhuǎn)機(jī)。十多年的赤字，債務(wù)還在攀升，貿(mào)易還是逆差，美國(guó)政府其實(shí)欠債累累。而依靠經(jīng)濟(jì)景氣度的還債能力，還處于弱平衡，你就知道為什么次貸危機(jī)那么要命了。

五、目前溫哥華，多倫多的限購(gòu)措施。

望著日益見漲的民怨，加拿大政府憂心忡忡。加拿大各級(jí)政府都忙著把民怨轉(zhuǎn)移，首先針對(duì)的就是海外買家。

BC省政府近來(lái)的報(bào)告指出：從6月的數(shù)據(jù)來(lái)看，全省范圍內(nèi)，僅有大約3.3%的房屋交易新業(yè)主來(lái)自海外，而溫哥華地區(qū)則有5%的買家來(lái)自于海外。相比本地人，海外買家在房地產(chǎn)市場(chǎng)上出手更為闊綽平均出價(jià)高出 42萬(wàn)許，達(dá)到 116萬(wàn)。在六月份的 19個(gè)交易日內(nèi)，大溫地區(qū)的 5000宗房屋交易中， 260個(gè)交易為海外買家，其中中國(guó)人占 234個(gè)。

這些數(shù)據(jù)非常斷章取義，不僅時(shí)間非常短，而且不一定具有代表性。聯(lián)邦政府希望通過調(diào)查海外買家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而對(duì)海外買家征稅。

2016年7月25日加拿大BC省政府宣布，將對(duì)外國(guó)買家（加拿大公民和永久居民PR除外）征收15%的特別物業(yè)交易稅。 這意味著如果外國(guó)買家（留學(xué)生、工簽、海外投資者等）在2016年8月2日后于大溫哥華地區(qū)購(gòu)買價(jià)值2百萬(wàn)的的別墅，將要額外支付30萬(wàn)加幣的“BC省房產(chǎn)稅”。 另外，溫哥華全面開啟房屋空置稅也將很快實(shí)施。大溫哥華地區(qū)房產(chǎn)局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布的數(shù)據(jù)顯示，1月大溫哥華區(qū)域局（Metro Vancouver）的住宅地產(chǎn)銷售量同比大跌39.5%，為連續(xù)第七個(gè)月下跌，環(huán)比下滑11.1%。

4月20日，安省省長(zhǎng)韋恩在多倫多宣布，政府將通過立法，在GGH地區(qū)的房市實(shí)施15%的非居民投機(jī)稅（Non-Resident Speculation Tax）。不是加拿大公民或永久居民的購(gòu)房者，如果在這地區(qū)購(gòu)買住宅物業(yè)，將要多付15%的稅。有超過6個(gè)家庭的多單元出租物業(yè)，以及農(nóng)業(yè)、商業(yè)和工業(yè)用地，不適用于該稅。

立法通過后，新稅從2017年4月21日開始實(shí)施，在4月20日或之前簽訂了買賣協(xié)議的交易，可免于此稅。

就世界而言，澳洲NSW從6月21日開始在原有印花稅基礎(chǔ)上，對(duì)海外購(gòu)房者加收4%的印花稅現(xiàn)在看來(lái)是非?！皽睾汀钡牧恕?/p>

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