經(jīng)過四年多的房價強(qiáng)勁上漲，德國房地產(chǎn)市場依舊十分給力。在一個房地產(chǎn)市場向來非常穩(wěn)定的國家，這是一個重大轉(zhuǎn)變。至于原因，主要包括德國長達(dá)十年的經(jīng)濟(jì)增長，100多萬難民，工作移民，失業(yè)率創(chuàng)歷史新低，建筑供應(yīng)疲軟以及低利率等等。
德國房價上漲勢頭旺盛，購買德國房產(chǎn)正是良機(jī)！
德國特征價格指數(shù)在2019年5月與去年同期相比上漲了9.01%(通貨膨脹調(diào)整后為7.6%)(特征指數(shù)試圖準(zhǔn)確地比較，因此是衡量房價趨勢的最佳指標(biāo))，基于Europace數(shù)據(jù)，這是自2016年12月以來的最高增長。
在截至2019年5月的一年中：
公寓價格上漲10.22%(通脹調(diào)整后為8.79%)，高于2018年5月同比上漲4.8%和近六年來的最高增幅。
新屋價格上漲7.95%(通脹調(diào)整后為6.55%)，高于上年同期5.44%和2017年7月以來的最大漲幅。
現(xiàn)房價格上漲8.91%(通脹調(diào)整后為7.49%)，略低于上年的9.03%增長。
在2008 - 2009年全球金融危機(jī)之后，德國住房市場是為數(shù)不多的避免經(jīng)濟(jì)衰退的國家之一。
極低的利率和債券收益率鼓勵了持續(xù)增長的需求，盡管大多數(shù)德國抵押貸款借款人借入長期利率，高于“追蹤”利率。
根據(jù)Savills的數(shù)據(jù)，2018年德國的住宅物業(yè)交易量達(dá)151億歐元(169億美元)，比上年下降3%。盡管如此，它仍然是過去十年中第三高的交易量。2018年期間交易量約為121,823套，較去年同期下降4%。
據(jù)建屋局局長托馬斯·鮑爾說，從中期來看，該國每年需要建造約40萬套公寓，以防止城市房屋短缺。在2019年第一季度，住宅許可證與去年同期相比下降了2.8%至75,600套。
預(yù)計未來幾年房價將繼續(xù)上漲?！霸谝泼窈统掷m(xù)的勞動力市場上升趨勢的帶動下，房價和租金可能會繼續(xù)上漲。即使在目前的水平，由于低利率，貸款的意愿應(yīng)該繼續(xù)存在。全國周期看起來將持續(xù)到2022年或更長時間。” 德意志銀行表示。
德國的租金收益率適中
德國的租金收益率很低至中等，部分原因是近期價格上漲，但更重要的是因為住房投資(包括買房)過去曾因減稅而大量補(bǔ)貼。據(jù)歐盟統(tǒng)計局稱，許多德國人住在租來的住處，而德國51.8%的家庭擁有自己的住房。
根據(jù)全球房地產(chǎn)指南研究，德國主要城市的租金收益率介于3.5%至3.7%之間：
在慕尼黑 120平方米。公寓租金約為每月2,250歐元，收益率為3.5%。
在柏林 120平方米。公寓每月可租金約1,500歐元，收益率為3.5%
在法蘭克福，120平方米。公寓每月租金約為1,700歐元，收益率為3.7%。
租金上漲與價格上漲基本保持同步。從1990年到2018年，現(xiàn)有合同的租金上漲了111.1%，而新合同的租金上漲了73.6%。BulwienGesa表示，另一方面，公寓的平均價格上漲了114.9%，而排屋的價格上漲了98.8%。
盡管需求放緩，但供應(yīng)仍然不足
外國投資者，特別是來自以色列，法國和英國的投資者，占德國直接住宅房地產(chǎn)投資的四分之一。
“在2018年以名字命名的購買者中，近38%的人在過去十年中首次投資德國住宅市場。Savills表示，投資者基礎(chǔ)的進(jìn)一步增長可能會確保2019年的投資活動水平進(jìn)一步提高，交易量可能再次超過150億歐元。
在20世紀(jì)90年代中期以后，住房完工量大幅下降，部分原因是政策變化，例如2007年增值稅從3%上升到19%，以及取消了業(yè)主購置補(bǔ)貼。從1992年到1999年，每年平均有476,000份許可證，從2001年到2015年，住房許可證每年平均大幅減少222,000份許可證。
到2018年初，德國的住宅總量約為4200萬套，比去年同期增長0.6%。
在2019年第一季度，住宅許可證與去年同期相比下降了2.8%至75,600套。
住房貸款利率繼續(xù)下降
德國購房者大多以固定利率借貸。2018年，利率固定貸款(IRF)為5年或以上的貸款占貸款總額的79.5%，略低于上年的79.8%，但遠(yuǎn)高于2009年的64.4%。
相比之下，IRF長達(dá)一年的貸款從未超過批準(zhǔn)的新貸款的20%。這一比例從2004年的18.7%下降到2018年批準(zhǔn)的貸款總額的11.8%。這種利率狀況為德國房地產(chǎn)市場提供了相當(dāng)大的穩(wěn)定性，這種市場往往不會受到突然的利率或房屋價值的影響。
對德國利率穩(wěn)定性的一個重要解釋是德國銀行的貸款來源，這些銀行借貸時間很長，因此熱衷于長期貸款。
德意志聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)顯示，2019年5月，新住房貸款的平均利率為1.63%，低于去年同期的1.91%。在同一時期：
IRF長達(dá)1年：2%，低于去年同期的2.09%
IRF 1 - 5年：1.5%，低于去年同期的1.74%
IRF 5-10歲：1.46%，低于上一年的1.77%
IRF超過10年：1.67%，低于上一年的2%
歐洲央行降息后，德國的住房貸款利率從2008年底到2015年急劇下降。自2016年3月以來，歐洲央行的基準(zhǔn)利率為0%。
德國經(jīng)濟(jì)放緩
據(jù)Destatis（聯(lián)邦統(tǒng)計局）稱，2018年德國經(jīng)濟(jì)增長乏力，實際GDP增長率僅為1.4%，低于2017年的2.2%和五年來最弱的增長。歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體今年繼續(xù)掙扎，2019年第一季度GDP同比僅增長0.4%。政府最近將2019年的增長預(yù)測下調(diào)至0.5%，這是之前預(yù)測的一半。
根據(jù)Destatis發(fā)布的數(shù)據(jù)，德國在2018年公布了預(yù)算盈余580億歐元(651億美元)，這是連續(xù)第五年盈余和自回歸以來的最高水平，相當(dāng)于去年該國GDP的1.7%， 2017年占GDP的1%。
根據(jù)歐盟統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，德國2019年5月的失業(yè)率為3.1%，遠(yuǎn)低于歐元區(qū)7.5%的平均失業(yè)率。
據(jù)Destatis稱，2019年5月德國的年通貨膨脹率為1.4%，低于去年同期的2.1%。歐盟委員會表示，今年整體通脹率預(yù)計為1.5%。
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