放眼全球房地產(chǎn)市場(chǎng)，東南亞房地產(chǎn)已成為中國(guó)人不容錯(cuò)過(guò)的首選目的地。它吸引了許多投資者，尤其是菲律賓的房地產(chǎn)。接下來(lái)我們將對(duì)在菲律賓買房的一些問(wèn)題進(jìn)行解析，希望為您的置業(yè)之路提供幫助。

如今的菲律賓房?jī)r(jià)高嗎?菲律賓房產(chǎn)投資常見問(wèn)答匯總

1.菲律賓房?jī)r(jià)現(xiàn)在三萬(wàn)四萬(wàn)了，是不是已經(jīng)見頂，是不是風(fēng)險(xiǎn)很高接盤俠了?

答案不是，成熟社會(huì)租金收益只有4%.菲律賓目前租金收益7-8%(正常地區(qū)，博彩區(qū)9-10個(gè)點(diǎn))。這證明菲律賓房?jī)r(jià)還不夠高，以馬尼拉地區(qū)為例子，我認(rèn)為未來(lái)四年到五年保守說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)照目前價(jià)格翻一倍，租金收益五年后會(huì)回歸正常社會(huì)的3%-4%目前租金收益偏高是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不夠高而導(dǎo)致的。

2.還能漲嗎?那么高誰(shuí)買?

漲是一定的，目前購(gòu)買者是外國(guó)投資客和本地富人高薪的本地精英為主，但是剛需早晚都得買，資本主義社會(huì)開發(fā)商是不會(huì)回調(diào)價(jià)格的，從2015至今從沒回調(diào)，即使是在菲律賓房產(chǎn)崩盤的1997年，開發(fā)商也沒有回調(diào)房?jī)r(jià)，1997年菲律賓經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)期，大的開發(fā)商停開新盤，小的開發(fā)商倒閉破產(chǎn)清算，雖然行情不好，但是官方房?jī)r(jià)沒有回落，買私人手上不能繼續(xù)付款撿便宜的有機(jī)會(huì)，但房產(chǎn)永遠(yuǎn)是房產(chǎn)，不要報(bào)有看熱鬧幸災(zāi)樂(lè)禍的僥幸心理，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫更大，這么多年也沒破

菲律賓房?jī)r(jià)相比一國(guó)首都的房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)還是低位(越南胡志明，泰國(guó)曼谷中心價(jià)格參考一下)，5年內(nèi)根本不會(huì)破。積極參與，把房?jī)r(jià)一起炒上去，要好過(guò)你等房?jī)r(jià)回落好，以菲律賓目前情況，五年內(nèi)你等不到的。

3.我恐懼，我總是下不了決心去買，早期便宜時(shí)候恐懼，現(xiàn)在稍微貴點(diǎn)更恐懼，怎么破?

誰(shuí)不恐懼，沒有什么比窮更讓人恐懼，當(dāng)你弱窮的時(shí)候全世界都會(huì)欺負(fù)你，房子這個(gè)東西還是早投早上岸，很多機(jī)會(huì)最初都是看不清，看的清的時(shí)候已經(jīng)不能稱之為機(jī)會(huì)了。

4.菲律賓期房為什么比二手房貴?

信貸發(fā)展不全面，外國(guó)人買二手房幾乎不能貸款需要全款，期房4-5-6-7年付款期，也是免息期，開發(fā)商只收了你一成10%首付款，當(dāng)然價(jià)格上要吃你一些利潤(rùn)，你國(guó)內(nèi)貸款30年那也不是白貸給你的，你付出的利息幾乎是房?jī)r(jià)的一倍，這你都o(jì)k.菲律賓期房溢價(jià)一定比例也是合理的，畢竟它容你功夫付，不像國(guó)內(nèi)一線城市買不起的就永遠(yuǎn)買不起了，在我看來(lái)，菲律賓房產(chǎn)最大的魅力和優(yōu)勢(shì)就是付款方式和高租金回報(bào)。

5.菲律賓期房，目前你推薦買哪里有潛力?

阿亞拉開發(fā)的阿拉邦viento.有小戶型24平，均價(jià)3.3萬(wàn)，月供8000. 50平一房一廳，均價(jià)三萬(wàn)，月供8500.獨(dú)立富人區(qū)衛(wèi)星城，高科技小鎮(zhèn)，IT.保險(xiǎn).博彩.CERCA
VIENTO項(xiàng)目共七期，11月開盤第三期，抱緊開發(fā)商大腿輕松把錢賺了。

ORTIGAS南站地鐵700米的portico.有小戶型30平米，均價(jià)3.5萬(wàn)，月供6000.這里屬于ortigas的高檔社區(qū)capital commens.交通便捷性顯而易見.明年預(yù)計(jì)通車的BGC-ORTIGAS link大橋通車之時(shí)，該盤是最大受益樓盤之一，明年大橋通車時(shí)這個(gè)盤會(huì)暴漲。

6.菲律賓房?jī)r(jià)未來(lái)五年走勢(shì)，你如何看?

會(huì)是現(xiàn)在價(jià)格的一倍，(目前價(jià)格3-4萬(wàn)還靠譜的房子)是從2015年到2019年五年時(shí)間漲起來(lái)的，2015年時(shí)候馬尼拉房?jī)r(jià)1.5-2萬(wàn)人民幣一平米(馬卡蒂)，未來(lái)五年依然處在上升期的菲律賓房產(chǎn)會(huì)沖刺6-8萬(wàn)人民幣一平，也就是到2023年菲律賓馬尼拉房?jī)r(jià)會(huì)破6-8萬(wàn)一平至少，之后是繼續(xù)漲還是開始調(diào)整陰跌，要看馬尼拉這幾年基礎(chǔ)建設(shè)情況和經(jīng)濟(jì)改革情況，如果一切都是進(jìn)行的好，可能還會(huì)漲3年。不然則進(jìn)入陰跌調(diào)整期，調(diào)整幅度10-15%.最高不超過(guò)20%.十年周期，房?jī)r(jià)翻倍2翻，這點(diǎn)跌幅不足以怎樣，可以忽略，房地產(chǎn)是一個(gè)循環(huán)，一個(gè)循環(huán)向上的東西，已經(jīng)購(gòu)買的人會(huì)在一輪一輪循環(huán)向上的過(guò)程中享受紅利。

猶豫觀望的人，會(huì)在周期中幻想成功，你看最近國(guó)內(nèi)房子又跌了，開心的都是那群錯(cuò)過(guò)和沒買的人，但是漲了幾倍跌20%對(duì)持房者沒什么影響。大部分政府都是依賴土地財(cái)政，開發(fā)商更是希望房?jī)r(jià)炒高最大收益者就是土地持有者的開發(fā)商，菲律賓富人和精英階層持有房產(chǎn)很多(目前菲律賓還沒有p2p.區(qū)塊鏈，菲律賓富人除了買房買地購(gòu)物享受，資金也沒有什么特別好的出路)，他們更是希望房?jī)r(jià)上漲進(jìn)而達(dá)到既得財(cái)富增值，菲律賓的ROI
7-8%也明顯高于成熟國(guó)家的4%ROI.在未來(lái)馬尼拉的租金收益會(huì)更向4%靠攏，怎么靠攏?房?jī)r(jià)漲分母變大就靠攏了。

現(xiàn)在菲律賓的房子就是不愁賣，你不買，別人會(huì)買，別人就把你的肉吃掉了，順勢(shì)而為很重要。這世界上唯一希望房?jī)r(jià)跌的人就是還沒買的人，但他們往往是無(wú)力的。

7.現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)三萬(wàn)多了還能炒嗎?

能，短線壓力變大，但中長(zhǎng)線還是非?？春梅坡少e房產(chǎn)，買交房周期長(zhǎng)的項(xiàng)目，盡量買面積稍大些的剛需戶型(一是中大戶型均價(jià)低于小戶型，付款方式更優(yōu)惠，未來(lái)更符合剛需)，幾年后再看今天的三萬(wàn)多，你的感覺會(huì)是非常便宜，為什么當(dāng)年我沒有買。貨幣貶值的今天，能買的起的一定要買，窮人糾結(jié)細(xì)節(jié)，富人看大方向，窮富都是有緣由的。

房?jī)r(jià)這個(gè)東西是個(gè)循環(huán)來(lái)的，三萬(wàn)多覺得貴，四萬(wàn)多就覺得不貴了，因?yàn)槿藗儗?duì)利潤(rùn)的追求是無(wú)限的，只要持續(xù)看漲，就還是很多人會(huì)買。指望菲律賓再跌回兩萬(wàn)，這種事兒是永遠(yuǎn)不會(huì)發(fā)生的，最多就是幾年(5-8年)后漲不動(dòng)了，橫盤在高價(jià)位，漲三倍跌15%有毛線用，沒買的還是買不起。如果資金量充足可以從私人手上撿些便宜，這個(gè)是可能的，就是那些自己扛不住的，但是即使這種，阿亞拉ALVEO的房子，賣的時(shí)候也會(huì)比當(dāng)初買的時(shí)候貴，就即使是原房東快斷供了，也不會(huì)原價(jià)讓你撿這個(gè)便宜。能撿到這種便宜的都不是它家房子，破爛開發(fā)商的很多，但撿的是便宜還是燙手山芋只能仁者見仁智者見智了。

8.你怎么看那些打阿亞拉擦邊球的盤?

最近聽說(shuō)了一些，什么dmci靠近vertis north.然后sun trust靠近vertis north.某某一號(hào)靠近park link。姑且不說(shuō)阿亞拉的項(xiàng)目目前還是一塊空地，要10-15年才建起來(lái)，就即使阿亞拉社區(qū)建起來(lái)，你也沒辦法共享資源好不好，最多就是準(zhǔn)許你的車路過(guò)，用用商場(chǎng)AYALA
MALL而已，小區(qū)的門你都進(jìn)不了，怎么共享資源?!這種盤，一般只單聳一幢樓四年就交樓了，阿亞拉整體社區(qū)建好至少15年，你中間的11年房子干什么去?空關(guān)著?出租?沒建好前周邊荒荒如野連個(gè)進(jìn)出的公共交通都沒有，租誰(shuí)呢?出租11年后的舊房子能賣幾個(gè)錢?就即使11年后整體價(jià)值提升，真有接盤俠想買那片兒的房，他的首選也一定是阿亞拉社區(qū)內(nèi)的嶄新期房二手房alveo的，或者買不起ALVEO的他也會(huì)買avida全新轉(zhuǎn)售的，而不是已經(jīng)11年樓齡使用過(guò)的舊房子，這個(gè)社會(huì)是有階層的，有錢人不會(huì)去住。

過(guò)程是漫長(zhǎng)和痛苦的，不如買在一個(gè)相對(duì)成熟的區(qū)域，幾年后就可以見到利潤(rùn)更實(shí)際。

9.你怎么看待菲律賓的博彩問(wèn)題?

取締和全禁止是不可能的，博彩如果全取締對(duì)菲律賓經(jīng)濟(jì)的打擊是碩大無(wú)比的，聰明如杜特爾特的總統(tǒng)是不會(huì)干這種傻事兒的，但查稅，控制，和規(guī)范是必然的。

菲律賓的博彩行業(yè)也會(huì)像其他行業(yè)一樣經(jīng)過(guò)大魚吃小魚的洗禮。投資客需要做的不是過(guò)多擔(dān)心，而是抓緊時(shí)間，在博彩好，經(jīng)濟(jì)向上走的周期中利潤(rùn)最大化。人不能因?yàn)橹烙刑鞎?huì)死就不活了是不是?這個(gè)國(guó)家最有錢的十個(gè)人，八個(gè)都是做房產(chǎn)的，一個(gè)是做博彩的，博彩崩寫字樓崩房產(chǎn)租賃崩，房產(chǎn)買賣雖然不會(huì)崩，但也會(huì)受到致命一擊。

取締博彩就把這個(gè)國(guó)家最有錢的9個(gè)人統(tǒng)統(tǒng)得罪了，另外把自己國(guó)家經(jīng)濟(jì)搞垮了，哪個(gè)菲律賓總統(tǒng)敢?!

10.三萬(wàn)多四萬(wàn)在上海也能買到房子，我為什么要投菲律賓?

菲律賓三萬(wàn)多四萬(wàn)的房子如今全是買的一線二線核心地段最好開發(fā)商的房子，與上海核心地段的房?jī)r(jià)一比，一目了然。

我們今天買的菲律賓馬尼拉核心地段的房子，在未來(lái)這都是無(wú)法再生的土地資源，對(duì)不發(fā)達(dá)國(guó)家的投資一定要搶占核心資源。馬尼拉有2400萬(wàn)人口，人口基數(shù)大，即使在未來(lái)5年，有5%的人口在菲律賓經(jīng)濟(jì)改革中成為精英階層，那也有120萬(wàn)先富起來(lái)的當(dāng)?shù)鼐?，?huì)對(duì)高端房產(chǎn)有需求(剛需)。

以O(shè)RTIGAS樓盤PORTICO為例子，一幢樓不到600戶，這已經(jīng)是ALVEO蓋的高樓43層，一層12-14戶，這種樓盤阿亞拉一年最多開十個(gè)，也就是說(shuō)阿亞拉ALVEO一年最多造出6000戶，甚至更少，像阿拉邦，ARCA南都是限高20層一幢樓只有280戶的，那么問(wèn)題來(lái)了，未來(lái)十年6萬(wàn)套高端盤VS120萬(wàn)馬尼拉精英需求，即使精英都配對(duì)精英成功組建了60萬(wàn)精英家庭，那也是10倍的需求量VS實(shí)際供給量。

買菲律賓房產(chǎn)短期內(nèi)你的生活質(zhì)量一定會(huì)受到影響，沒有例外，但不買幾年后你會(huì)更憂慮，再過(guò)幾年你會(huì)發(fā)現(xiàn)你再也買不起了即使你已經(jīng)不再挑剔即使你已經(jīng)不介意遠(yuǎn)近情愿住到城邊子去。而買了房，尤其是利用杠桿貸款買房的，幾年后你會(huì)發(fā)現(xiàn)你的貸款有人努力工作每月幫你還(租金抵貸)，但房子卻是你的，你只負(fù)責(zé)活好活久享受生活。

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