無論在哪個(gè)國家，購買房產(chǎn)都是相對門檻較低也更易獲得收益的投資方式。西班牙作為一個(gè)將地中海作為“后花園”的沿海國家，其獨(dú)特的地貌和氣候特點(diǎn)為其帶來源源不斷的慕名而來的海外購房者，但在購房投資的同時(shí)，意向投資者的人心中應(yīng)該清晰地明辨房產(chǎn)投資中的誤區(qū)。下面我們就一起來了解下西班牙房產(chǎn)投資三大誤區(qū)：千萬不要投資學(xué)區(qū)房！

誤區(qū)一：學(xué)生是投資物業(yè)的主流租賃人群

海外成熟租賃市場中，學(xué)生類租客的受歡迎程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)排在了有收入的帶子女的家庭租客、有收入的年輕夫婦、有收入證明的本地金領(lǐng)和白領(lǐng)這三類優(yōu)質(zhì)租客之后;實(shí)在搞不懂，為什么國內(nèi)的投資者選擇海外物業(yè)投資的時(shí)候總是把最不受市場歡迎的學(xué)生租客放到了首要位置。本末倒置的判斷和思維方式，最終導(dǎo)致海外房產(chǎn)投資結(jié)果不盡如人意。真正“失敗”的原因就是忽略澳洲、或者新西蘭、加拿大、美國等這些成熟市場中業(yè)已形成的租賃市場的判斷依據(jù)、篩選優(yōu)質(zhì)租客的標(biāo)準(zhǔn)，單純依賴自身固有觀念來判斷租賃市場、選擇租客而造成的。


誤區(qū)二：投資學(xué)區(qū)房收益高(租金回報(bào)率高，升值快)

事實(shí)情況可能與大多數(shù)人的想象相反，即很多大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓的房價(jià)卻增長緩慢，租金收益減少，空置率可能上升。 具體原因分析如下：

1、大學(xué)周邊的區(qū)域的本地人比例大幅降低;

本地居民把房子租給外來的留學(xué)生群體了，以此換來的高租金租住到更有生活氛圍的其他區(qū)域;久而久之，大學(xué)周邊變成了海外留學(xué)生們生活和居住的區(qū)域，而本地的生活氛圍被涌入的外來人口所改變;

2、留學(xué)生扎堆居住區(qū)域的治安狀況、衛(wèi)生環(huán)境等相對較差;

留學(xué)生群居與合租房子成為了一種留學(xué)生活方式，而這樣的生活產(chǎn)生了大量的學(xué)生垃圾品(破桌爛凳堆積、廢舊電視和電腦隨處可見;由此，也造成學(xué)生扎堆區(qū)域的犯罪率高企，衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的降低。

3、留學(xué)生租客的增加和減少受到留學(xué)及移民政策調(diào)整的巨大影響;


留學(xué)生的簽證標(biāo)準(zhǔn)的改變，留學(xué)生技術(shù)移民政策的更新無不牽動(dòng)著無數(shù)在海外學(xué)子的心，甚至匯率的波動(dòng)都會(huì)影響到海外大學(xué)入學(xué)的留學(xué)生人數(shù);因此，學(xué)生租客類是受諸多社會(huì)因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩(wěn)定租客人群，國內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時(shí)，切莫把物業(yè)出租的焦點(diǎn)集中在學(xué)生類租客，而更應(yīng)該把目光集中在租賃市場的中流砥柱——本地家庭和有收入的工薪階層上。

誤區(qū)三：越靠近市中心的房子租金回報(bào)率越高

實(shí)際上，大批涌入市場的公寓會(huì)極度壓低租金價(jià)格并可能造成近城區(qū)公寓房空置率躥升，導(dǎo)致業(yè)主回報(bào)遠(yuǎn)不如理想。在同一樓盤或數(shù)十個(gè)甚至數(shù)百個(gè)公寓房竣工同時(shí)投入市場時(shí)，爭取租戶的情況將尤為激烈。從以上真實(shí)市場的反饋來看，未來西班牙市中心及近城區(qū)都可能遭遇公寓的供給過剩的問題。


結(jié)論是，決定任何一個(gè)位置(不管是市中心還是外圍郊區(qū))的租金回報(bào)率及空置率的關(guān)鍵要素是當(dāng)?shù)氐某鲎馕飿I(yè)的供給和需求關(guān)系;而且這種供給和需求關(guān)系是動(dòng)態(tài)的、當(dāng)下的、可以發(fā)生轉(zhuǎn)化的;調(diào)查投資區(qū)域的出租物業(yè)的供給和需求數(shù)量、出租平均價(jià)格水平、居住人群的分類比單純衡量到市中心的遠(yuǎn)近來選擇物業(yè)更加科學(xué)和有實(shí)效價(jià)值。

因此，在西班牙購房的過程中，投資人需要注意以下問題：首先，投資人應(yīng)事先做好咨詢工作，多了解情況;其次，根據(jù)自己的需求合理購房，理性思考;第三，可以找到正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，委托辦理買房等手續(xù)，盡量減少落入信息不對稱或是想當(dāng)然的房產(chǎn)投資的陷阱或者誤區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是先看房辦妥一切手續(xù)，再移民。

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