投資房產(chǎn)是有很多門(mén)道的，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)如此，海外房產(chǎn)更是如此。若投資人士打算購(gòu)買(mǎi)海外房產(chǎn)，更要對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)以及常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行深度了解，這樣才能更好地投資。本文我們就來(lái)對(duì)德國(guó)房產(chǎn)的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行深度解析，希望為您的海外置業(yè)之路提供幫助。

德國(guó)房產(chǎn)投資深五大常見(jiàn)問(wèn)答

1、怎樣理解德國(guó)的“投機(jī)稅”(Spekulationssteuer )?

首先”投機(jī)稅“針對(duì)的是個(gè)人買(mǎi)房者，指的是個(gè)人買(mǎi)房出租，如果在十年內(nèi)(購(gòu)買(mǎi)合同與出售合同日期)出售，盈利部分[出售房產(chǎn)應(yīng)納稅所得額= 售價(jià) - (歷史購(gòu)買(mǎi)價(jià)/歷史建造價(jià) - 折舊)- 其他相關(guān)費(fèi)用]需要交納個(gè)人所得稅。而個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自住超過(guò)兩年的話(huà)，出售房屋盈利部分是免個(gè)稅的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)檢查三個(gè)時(shí)間點(diǎn)是否自住以判定出售房產(chǎn)是否符合免稅條件：前年的12月31日，去年整年，今年的1月1日。也就是說(shuō)，如果您購(gòu)買(mǎi)了房產(chǎn)于2017年12月31日搬入自住，2018年住滿(mǎn)整年，2019年1月1號(hào)自住并出售，稅務(wù)機(jī)關(guān)不會(huì)征收您一毛錢(qián)的房產(chǎn)增值部分的稅金!也就說(shuō)自住最快367天出售即可以滿(mǎn)足免稅的標(biāo)準(zhǔn)。

公司(有限責(zé)任公司，股份公司等法人企業(yè))買(mǎi)房后出售，盈利需要交納企業(yè)所得稅跟團(tuán)結(jié)稅(15.826%)以及營(yíng)業(yè)稅(7%至19.25%)，公司所在地不同稅率不同)。企業(yè)可以申請(qǐng)將出售房產(chǎn)盈利暫時(shí)免稅，而用于購(gòu)置新的房產(chǎn)。另外如果公司如果選擇將盈利分紅，個(gè)人需要另外繳納26,375 %分紅稅(已包含團(tuán)結(jié)稅，不包含教堂稅)。

2、在德國(guó)買(mǎi)房的過(guò)程中，哪些部分是不應(yīng)該節(jié)省的?

大家在投資的時(shí)候都想盡量的省錢(qián)，用最少的資本撬動(dòng)最大收益，這是可以理解的。其實(shí)判斷項(xiàng)目的本身還是要看均價(jià)，位置，搶手程度等因素。很多人都會(huì)盡量找無(wú)傭金的項(xiàng)目，但是中介的存在是有一定道理的。

目前常見(jiàn)的中介一般手中握有很多優(yōu)質(zhì)房源，有很多大城市中心頂級(jí)的項(xiàng)目只有通過(guò)中介賣(mài)出，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商更愿意把面對(duì)客戶(hù)這種繁雜的工作打包交給中介來(lái)做。無(wú)論是從找買(mǎi)家，介紹項(xiàng)目，還是幫客戶(hù)貸款，審核資料，回答其他相關(guān)問(wèn)題等方面，中介都具有自己的優(yōu)勢(shì)。另外絕大部分的二手房都是中介在賣(mài)，因?yàn)橹挥兄薪椴拍芴幚砗觅I(mǎi)方賣(mài)方的各種問(wèn)題。德國(guó)人在買(mǎi)房的時(shí)候一般只看總價(jià)，看房子到底喜歡不喜歡。

3、購(gòu)房選老房還是新房?

購(gòu)買(mǎi)老房有優(yōu)點(diǎn)也有缺點(diǎn)。優(yōu)點(diǎn)是老房?jī)r(jià)格普遍較低，然后有可能自帶租客。但是缺點(diǎn)也很明顯，例如政府嚴(yán)控租金，房東不得隨意漲價(jià)，老房一般帶傭金以及買(mǎi)房時(shí)需要詳細(xì)檢查房屋狀況，避免未來(lái)大規(guī)模的維修保養(yǎng)。所以在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)不僅僅需要考慮房?jī)r(jià)，也要把房?jī)r(jià)漲幅，租金漲幅，維護(hù)保養(yǎng)，時(shí)間成本等一律考慮進(jìn)去。目前德國(guó)的利息處于很低的狀態(tài)，未來(lái)利息的發(fā)展取決于很多因素。

4、柏林和法蘭克福哪些房產(chǎn)投資類(lèi)型是比較適合的?

投資法蘭或者柏林的房產(chǎn)要做好一些基本的功課。例如項(xiàng)目所在的區(qū)域內(nèi)均價(jià)，租金，交通，教育，周邊服務(wù)業(yè)，其他對(duì)標(biāo)項(xiàng)目等信息。在買(mǎi)二手房的時(shí)候要額外小心，最好請(qǐng)鑒房師評(píng)估房屋狀況，以確保未來(lái)的不會(huì)出現(xiàn)一次性較大的維修費(fèi)用。另外也要了解二手房是否出租，租金額以及租客是否準(zhǔn)時(shí)付房租。

從戶(hù)型上來(lái)看，法蘭，柏林蠻適合投一些小戶(hù)型，例如60平米以下的公寓。一般面積越大，單位的租金越低一些。小戶(hù)型的需求也多一些。如果沒(méi)時(shí)間打理，也可以選擇一些租金池或者托管業(yè)務(wù)的樓盤(pán)。

5、一個(gè)好的房地產(chǎn)中介需要具備哪些素質(zhì)?

好的中介需要具備以下幾個(gè)素質(zhì)：

1.該中介賣(mài)房的價(jià)格不能高于其他中介。據(jù)說(shuō)有一些中介賣(mài)給中國(guó)人的時(shí)候拿一套價(jià)格單，賣(mài)給其他人是另外一套價(jià)格單。這種不規(guī)范的中介應(yīng)該被曝光。

2.優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中應(yīng)該具備大城市中心位置的優(yōu)秀房源。目前在德國(guó)，得資源者得天下。

3. 好的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該根據(jù)客戶(hù)的需求進(jìn)行回應(yīng)和幫助，認(rèn)真仔細(xì)講解德國(guó)的各種租房信息，政策以及提供解決方案。

有關(guān)德國(guó)房產(chǎn)的常見(jiàn)問(wèn)答就為大家暫時(shí)講解到這里。不管您對(duì)哪個(gè)國(guó)家的房產(chǎn)市場(chǎng)感興趣，都需要做好準(zhǔn)備工作，這樣才能保障您的收益。更多關(guān)于德國(guó)房產(chǎn)的資訊，請(qǐng)繼續(xù)關(guān)注學(xué)校百科網(wǎng)站。

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