租房還是買房，這是個(gè)問題。

在傳統(tǒng)觀念里，我們總感覺家就是有一個(gè)屋頂，擁有一套屬于自己的房子是剛需。只是高昂的房?jī)r(jià)難免讓人望而卻步。

而另一邊，國(guó)家開始實(shí)行一系列“租購并舉”的政策，讓人們發(fā)現(xiàn)即使租房子似乎也能享受不錯(cuò)的生活。

例如廣州提出“租購?fù)瑱?quán)”——符合條件的承租人子女可就近讀書，上海樓市公布2幅擬出讓地塊70年只租不售等等。

如果租房子就可以在理想的城市安穩(wěn)生活一輩子，似乎也是挺美好的事。

所以，到底應(yīng)該買房還是租房呢？

在5月14日國(guó)務(wù)院參事室與新華網(wǎng)思客聯(lián)合舉辦的“參事講堂”上，國(guó)務(wù)院參事、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)夏斌給出了自己的答案。

夏斌參事做客最新一期思客參事講堂

他表示，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力還不夠的人，不應(yīng)該鼓勵(lì)他買房，而是租房。年輕人應(yīng)該去拼事業(yè)，而不是早早就背上房貸。

巧合的是，在去年的另一期參事講堂上，國(guó)務(wù)院參事陳全生也持相似意見，認(rèn)為“有房住不等于有住房，我國(guó)應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場(chǎng)”。

那么，租房市場(chǎng)應(yīng)該怎么發(fā)展？租房政策怎么落實(shí)？?jī)晌粎⑹露冀ㄗh我們學(xué)一學(xué)德國(guó)。

德國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全球可謂“獨(dú)善其身”。

近30年來，全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了多輪周期上漲，而德國(guó)的房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度明顯低了很多。從1970到2015年，英國(guó)名義住房指數(shù)漲了50多倍，相對(duì)漲幅較小的美國(guó)都增長(zhǎng)13倍，只有德國(guó)僅僅增長(zhǎng)了3倍多。

事實(shí)上德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，與國(guó)內(nèi)大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)存在很大關(guān)系。

德國(guó)的住房擁有率一直都比較低，平均在40%左右，而歐盟的住房擁有率平均約達(dá)到63%。德國(guó)建立起了規(guī)范發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)，一半多的家庭通過租房解決住房問題。

德國(guó)的租房政策究竟有什么亮點(diǎn)，能夠讓消費(fèi)者心甘情愿不買房呢？

1、房租管制

德國(guó)出臺(tái)了《住房租賃法》和《經(jīng)濟(jì)犯罪法》，該法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及漲幅進(jìn)行約定，并對(duì)解約程序進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范。用來保護(hù)租客利益，遏制投資投機(jī)性需求。

《住房租賃法》規(guī)定各州政府控制該州主要地區(qū)內(nèi)，房租3年內(nèi)漲幅不得超過20%。政府規(guī)定該地區(qū)的合理租金，如果房租超過合理租金的20%，房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；

如果超過50%，房東會(huì)被認(rèn)為是賺取暴利構(gòu)成犯罪，可判入獄三年。即使房東有正當(dāng)理由想提高租金，也須經(jīng)過房客同意。

那合理租金如何界定？標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，是由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會(huì)、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。

2、退租保護(hù)

“退租保護(hù)”即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。

夏斌參事就提過，德國(guó)有一系列政策保護(hù)租房弱勢(shì)群體，例如房東不能在數(shù)九寒天隨時(shí)把房客掃地出門，即使房客有欠租違約等行為，業(yè)主也要出示足夠證據(jù)，然后才能由執(zhí)法人員將房客請(qǐng)出。如果房客無法找到新住處，則將暫住到流浪人員收容所。

另外，房客雖然不得因房東對(duì)改善住房條件而要求減租，例如安裝外墻保溫、新的采暖系統(tǒng)等。但如安裝過程超過三個(gè)月，房客可以要求補(bǔ)償。

3、住房補(bǔ)貼政策

租房補(bǔ)助的資金來源于德國(guó)聯(lián)邦政府，由各地的社會(huì)福利局進(jìn)行具體行政操作。根據(jù)家庭人口、收入、房租給予居民房租補(bǔ)貼，確保每個(gè)家庭有足夠的租房支付能力，86%的德國(guó)人可以享受不同額度的租房補(bǔ)貼。

“租房補(bǔ)助”正日漸成為德國(guó)住房政策的核心內(nèi)容。租金補(bǔ)助考慮申請(qǐng)人的收入、申請(qǐng)人家庭是否符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)等等，不同層次對(duì)應(yīng)不同補(bǔ)助水平。

這個(gè)政策的優(yōu)點(diǎn)還在于，對(duì)申請(qǐng)人的考核是動(dòng)態(tài)的——并非申請(qǐng)到補(bǔ)助后便“高枕無憂”，政府每年都會(huì)進(jìn)行考核。

租金補(bǔ)助期原則上定為12個(gè)月，如果能夠預(yù)測(cè)到補(bǔ)助期內(nèi)會(huì)有重大變化，審批的補(bǔ)助期就會(huì)縮短，比如家庭總收入提高超過15%等等。

動(dòng)態(tài)的租金補(bǔ)助也有利于保證德國(guó)人選擇工作的自由流動(dòng)性。

長(zhǎng)效機(jī)制的建立并非朝夕可行

德國(guó)的租房政策的確值得我們借鑒，或許能夠有效解決我國(guó)租房市場(chǎng)的痛點(diǎn)。

但就像夏斌參事所說的那樣，大幅度調(diào)整我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是一朝一夕就可以完成的事情。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)并非獨(dú)立而生，而是與方方面面相聯(lián)系，例如住房政策、首付政策、利率政策、稅收政策、土地供應(yīng)政策、財(cái)政關(guān)系政策、教育政策等等。

夏斌參事認(rèn)為，目前對(duì)于房地產(chǎn)而言，最重要的，是迅速建立起長(zhǎng)效機(jī)制，越拖越尷尬。

希望大家都能夠靜下心來，不要用幾代人幾輩子的錢買一套房，踏踏實(shí)實(shí)坐下來，該做事業(yè)做事業(yè)

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